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전세사기 문제 이후 커지는 공인중개사 책임론
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘전세사기’ 관련 사건입니다. 어제에 이어 인천 미추홀구에서 발생한 전세사기를 심층 분석해보도록 하겠습니다. 전세사기 사건과 관련하여 크게 문제되고 있는 전문자격이 공인중개사와 감정평가사입니다. 미추홀구에서 발생한 전세사기 피해 사건과의 관련성에 대해서 법무법인 법승의 김예지 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 김예지 변호사(이하 김예지)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 어제에 이어 오늘은 인천 전세사기 사건에서 어떤 점을 주목해서 보실 생각이신가요?
◆ 김예지> 전세사기와 관련하여, 최근 일부 공인중개사나 중개보조인들이 조직적으로 가담한 정황이 드러나고, 지난번 말씀드렸던 인천 미추홀구 ‘건축왕 A씨’ 일당 중 무려 9명이 공인중개사였다는 사실이 밝혀져 충격을 주고 있습니다. 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야하는 중개인이 사기에 가담했다는 사실이 더욱 충격을 주고 있는 상황입니다. 오늘은 전세사기 피해를 악화시킨 공인중개사들의 행위를 분석하고 법적으로 처벌할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다. 참고로 오늘 말씀드리는 내용은 전세사기에 가담한 일부 부정한 공인중개사 등에 한정되는 것이며, 다수의 공인중개사들은 성실히 법을 준수하고 있다는 점 오해 없으시길 바랍니다.
◇ 이승우> 그래서 다수의 공인중개사 분들께서 협회를 통해서 적극적인 자정 행위를 해주셨으면 좋겠다. 이런 말씀을 전해드립니다. 많은 분들이 공인중개사가 전세사기에 가담했다는 보도는 들어봤어도, 구체적으로 어떤 방법으로 전세사기에 도움을 주는지는 모르실 것 같은데요. 공인중개사가 어떤 역할을 하는지 설명해주시죠.
◆ 김예지> 지난번 ‘인천 미추홀구 전세사기 심층분석 제1탄’에서 깡통전세사기의 과정에 대해 간략하게 말씀드렸는데, 오늘은 공인중개사가 깡통 전세 사기에 가담하는 모습을 분석 자료를 참고하여 조금 더 자세히 설명드리겠습니다. 우선, 신축빌라는 적정 전세보증금이 어느 정도인지 파악할 수 있는 지표가 없어 전세사기에 주로 이용된다는 점을 지난 시간에 말씀드렸습니다. 신축빌라의 경우에는 건축주 소유에서 전세계약을 하거나 거래한 내역이 없어 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다. 따라서 건축주가 분양대행사와 형식적 매매를 통해 등기부에 소유권 이전 내역을 남기면서 임의로 정한 매매가를 적정시장가격인 것처럼 속이는 경우가 있습니다. 이 경우 건축주가 신축빌라를 전세계약으로 처분하면 입금되는 전세보증금의 일부를 분양대행사가 수수료 형식으로 가져가고, 이에 따라 분양대행사는 높은 수수료를 갖기 위해 전세가를 더욱 부풀리게 됩니다.
◇ 이승우> 분양대행사의 회사 이름은 아닐 테고 분양대행사에 소속돼 있거나 거기서 갖고 온 명의를 갖고서는 이런 거래가 이루어진 것처럼 처리가 되겠죠?
◆ 김예지> 네, 그렇습니다. 그다음에는 분양대행사와 공인중개사 사이의 관계가 문제됩니다. 분양대행사는 인근 지역 공인중개사들에게 별도의 정보망 또는 개별 문자메시지를 통하여 신축빌라에 관한 정보와 이를 지정된 보증금에 전세 계약으로 한정하여 처분해줄 것을 광고합니다. 그리고 해당 내용으로 전세계약을 완료할 경우에 공인중개사에게 일명 100만 원 단위인 R1~R10까지의 리베이트 지급을 명시합니다. 인근 공인중개사들은 수백만 원 이상의 리베이트를 대가로 부동산중개 앱을 통하여 해당 신축빌라를 홍보하고 부풀려진 전세계약을 유도합니다. 이 과정에서 공인중개사들은 세입자들이 알아야 하는 중요한 정보들을 누락하기도 합니다. 일부 공인중개사는 리베이트를 수령한 후 다른 전세 세입자를 끌어들이기 위하여 사회초년생인 세입자에게 전세보증금 대출이자를 대신 주겠다며 수개월 치의 이자를 입주 후 받은 리베이트에서 넘겨주기도 하면서 계약을 유도하기도 합니다.
◇ 이승우> 분양대행사하고 공인중개사들 사이에서 별도의 정보망도 있고, 개별 문자 메시지를 주고받으면서 리베이트 관련된 이야기들이 주고받아진다. 이런 얘기군요. 그러면 인천 전세사기 사건에서 공인중개사의 범행 가담 방식은 어떻습니까?
◆ 김예지> 미추홀구 건축왕 A씨 일당의 공인중개사는 세입자들에게 실제 A씨가 집주인인 사실을 숨기고 바지 임대인을 내세워 전세계약을 맺도록 하기도 하였고, 계약 당시 근저당이 있어 불안해하는 세입자들에게 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 대신 갚겠다는 ‘이행각서’까지 써줬다고 하는데요. 하지만 해당 각서는 법적 효력이 전혀 없습니다. 또한, 공인중개사들은 보증보험 가입 내역을 보여주면서 유도하였다는데요. 구체적으로 “2억 원짜리 보험을 가입해 뒀으니 사고가 터지면 충분히 보상받을 수 있다”며 계약을 부추겼다고 전해집니다.
◇ 이승우> 2억 원 다 받을 수 있는 거 아닌가요?
◆ 김예지> 아닙니다. 부동산 계약 시 첨부되는 2억 원 공제 증서는 한 업소에서 1년 동안 발생하는 전체 사고에 대한 보상 한도이기 때문에 지금처럼 대규모 전세 사기가 발생하면 수십, 수백 명의 피해자들이 이를 나눠 가져야 하는 겁니다.
◇ 이승우> 중개 행위를 1년 동안에 한 300건 했다고 그러면, 300명이 2억 원을 나눠서 받아야 되는 건가요?
◆ 김예지> 네, 그렇습니다.
◇ 이승우> 공인중개사가 이렇게 전세 사기에 가담했다고 한다면 형사처벌을 받아야 될 것 같다라는 생각이 드는데, 법률적으로 어떤 문제들이 발생하게 될까요?
◆ 김예지> 공인중개사의 주요 행위별로 나눠서 보겠습니다. 거액의 리베이트를 받으며 전세계약을 중개하는 행위는 공인중개사법 위반, 형법상 배임수재 등이 될 수 있습니다. 전세 세입자를 구하는 것은 중개 행위에 해당합니다. 따라서 공인중개사법 제32조 제4항 및 동법 시행규칙 제20조 제7항에 따라 법정 수수료의 상한을 준수하여야 합니다. 하지만 공인중개사들이 이를 넘어선 거액의 리베이트를 받는 것은 공인중개사법 위반의 명확한 불법적인 행위입니다. 이런 경우 또한 형법상 배임수재도 문제될 수 있습니다. 형법 35조 제1항이 규정하는 배임수재죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 관하여 부정한 청탁을 받고 재물 또는 재산상 이익을 취득하는 경우에 성립하는데요. 공인중개사들이 건축주나 임대인의 청탁을 받고 매매 시세를 부풀리는 등의 조작을 하여 임대차 계약의 체결을 중개한 뒤 그에 대한 대가로 수익의 일부를 나눠 받았으므로 이는 사회상규 또는 신의성실의 원칙에 반하는 부정한 청탁을 받고 그에 대한 대가로 재물을 취득한 것으로서 배임수재에 해당할 수 있습니다.
◇ 이승우> 내용상으로 보면 사실은 공인중개사가 중개 행위라고 해서 변호사의 대리 행위하고는 다르게 쌍방 대리를 거의 허용해 주잖아요. 그런데 사실 보면 매도인 물건을 파는 사람하고 매수인 물건 사시는 분하고 사실 이해가 서로 완전히 상반이 됩니다. 많이 비싸게 받고 싶고 여기는 싸게 사고 싶고, 그래서 생각해 보기에 따라서는 공인중개사도 사실은 매도인만 대리하거나 또는 매수인만 대리하는 형태로 이원화시켜야 되는 것이 아닌가. 그만큼 또 공인중개사 숫자도 좀 많이 늘어났잖아요. 계속해서 형사처벌 관련된 이야기들을 설명해 주시죠.
◆ 김예지> 만약 공인중개사가 임대인과 함께 전세 사기를 공모한 것이라면 형법상 사기죄, 임대인의 전세 사기 계획을 알고 도운 것이라면 사기방조죄도 성립할 수 있습니다. 만약 공인중개사들이 임대인의 자력이나 주택의 실소유자 등 권리관계에 대한 중요한 정보를 알고 있으면서도 세입자에게 말하지 않아 많은 경우에는 형법상 사기죄가 해당할 여지도 있습니다.
◇ 이승우> 사실 여러 가지 규정들이 다 있긴 한데 쌍방 대리 문제가 제일 심각한 것 같습니다. 컨설팅 업체도 마찬가지로 쌍방 대리 문제가 되니까 컨설팅 해주면 돈 받고, 컨설팅을 받고서는 물건을 사는 사람한테 돈 받고. 이러면서 이중, 삼중으로 문제가 생기는 것 같아서 요령은 여러 가지 문제가 좀 고민이 돼야 될 것 같습니다. 이 큰 사회적 재난 사건으로 정부 국회에서 전세 제도에 대한 입법 또는 피해자 보호에 대해서 나서고 있는데요. 지금까지 김예지 변호사와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 김예지> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!