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집주인 실거주가 거짓? 손해배상 가능!
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘주택임대차보호법’ 관련 사건입니다. 어제에 이어 ’주택임대차보호법‘에 대한 얘기 이어가 보도록 하죠. 오늘은 계약 갱신요구권의 허위 거절 시, 손해배상 금액 계산법에 대해 알아보겠습니다. 김성호 변호사와 함께합니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 김성호 변호사(이하 김성호)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 먼저, 어제 임대인이 해당 주택에 실거주를 한다고 하면 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없다고 했는데요. 그 후 임대인이 실거주를 하는지, 다른 임차인을 구했는지 알 수 있는 방법이 있나요?
◆ 김성호> 우선 임차인이 임대인이 실거주하고 있는지 아니면 제3자가 살고 있는지 확인하는 방법을 알아야 하는데요. 관련 법령에 의하면, 계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자는 확정일자를 열람할 수 있고 그 열람 범위는 임차인의 인적사항, 차임 및 보증금, 임대차기간 등으로 제시하고 있습니다. 그러므로 주민센터에 가셔서 확정일자 열람을 통하여 임대인의 실거주 여부를 확인할 수 있습니다.
◇ 이승우> 만약 임대인이 실거주를 목적으로 계약갱신요구를 거절했는데, 이후 실거주를 하지 않는 게 밝혀지면 문제가 생길 것 같은데요? 이럴 경우, 이전 임차인에게 손해배상도 가능한 건가요?
◆ 김성호> 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절한 경우에 손해배상을 해야 합니다. 쉽게 말해서 임대인이 실거주한다고 임차인의 계약갱신을 거절했을 때, 기존 임대차기간이 2년이라면 향후 2년동안에는 실거주를 해야 하고, 그 2년동안에 단 하루라도 제3자에게 임대를 준 경우에는 2년치의 손해배상을 해야 한다는 것입니다. 그런데 이전 임차인에게 손해배상 청구는 불가능하고, 이전 임대인에게만 손해배상 청구가 가능하다는 것이 법 문헌입니다.
◇ 이승우> 임대인이 실거주를 하지 않고 제3자에게 임대를 준 경우 ’2년치의 손해배상‘을 해야 한다고 말씀하셨는데, 구체적으로 손해배상액은 어떤 식으로 정해지는 겁니까?
◆ 김성호> 손해배상액은 미리 임대인과 임차인간에 합의가 이루어지지 않는 이상, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 결정되는데요. 월차임과 임대차보증금이 병존하는 경우에는 보증금을 환산하여 정하는데, 이를 환산월차임이라 합니다. 손해배상의 계산 방식은 첫 번째, 갱신거절당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 두 번째, 임대인이 제3자에게 임대하여 “얻은” 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 금액. 이 문구를 정확히 기억해두시면 좋을 것 같습니다. 세 번째, 임대인의 실거주에 의한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액이 임차인이 주장할 수 있는 금액이 됩니다.
◇ 이승우> 환산월차임은 법적으로 적용되는 규정이 있습니까?
◆ 김성호> 환산월차임은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율인 연2퍼센트를 더하면 나옵니다. 그런데, 갱신 거절 당시 환산월차임은 이해하겠는데, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 어떻게 구하느냐에 대해서 정확한 규정이 없습니다.
◇ 이승우> 말씀해주신 두 번째의 경우에서 논쟁이 많이 벌어질 것 같은데, 재판부에선 손해배상의 범위를 어떻게 규정하고 있나요?
◆ 김성호> 이와 관련하여 서울중앙지방법원의 2심 판결에 따르면, 재판부는 손해배상의 범위를 계약갱신거절 당시의 한국은행 기준금리와 새로운 임대차계약체결일 당시의 한국은행의 기준금리를 적용하여 손해배상의 범위를 정한 바 있습니다. 예를 들어서 1년 전에 임대인이 실거주를 이유로 들어 임차인을 내보냈는데, 이후에 임차인이 확정일자 열람을 통해 새로운 임차인이 들어온 사실을 알게 되어 소송을 제기할 경우, 1년 전의 갱신 거절 당시는 2.5%의 이율이 적용됐는데, 지금은 5%입니다. 결국 손해배상의 확정 기준일로 소송 제기시의 금리를 적용하느냐, 제3자와 임대차계약을 체결한 날의 금리를 적용하느냐의 갑론을박이 벌어지고 있습니다. 그래서 서울중앙지방법원에서는 위 사건과 관련하여 소송제기시가 아닌 계약체결일 기준일의 기준금리가 맞다고 판단하고 있습니다. 제가 생각하기에 계약 체결일 이후에 발생하는 금리 인상이나 인하의 사정은 임대인이 예상할 수 없었던 사정으로 보입니다. 반대로 가정하여 만약 2023년 초에 한국은행 금리가 인하된다고 가정한다면, 그만큼 임차인이 주장할 수 있는 손해배상청구금액이 감액이 되어 임차인에게 손해가 될 수 있기에 서울중앙지방법원의 계산방식이 합리적이라고 판단됩니다.
◇ 이승우> 법정전환율 관련된 이야기를 계속 논쟁을 하고 있는 것이네요. 새로 임차를 해서 들어온 그 제3자의 환산월차임을 계산할 때 법정전환율 관련된 논쟁이 지금 굉장히 치열하다. 이런 얘기신 것 같고, 결국 이제 대법원이 한 번 정리를 해야 될 문제가 되긴 하겠네요.
◆ 김성호> 그렇습니다.
◇ 이승우> 한 번 다시 정리를 해서 말씀을 좀 해주시면 좋을 것 같은 게, 임대인과 관련된 두 번째 환산월차임, 그다음에 2년 분. 이 계산식을 간단하게 정리를 좀 해주세요.
◆ 김성호> 환산월차임 같은 경우는 임대차 보증금을 월세로 전환했을 때, 그러니까 임대차 보증금을 0으로 만들었을 때 그때의 월세를 얼마큼 계산을 할 것이냐의 문제인데요. 관련 법률에서는 ‘한국은행 기준금리+2%’를 가산한 금리로 하게 되어 있습니다.
◇ 이승우> 변동금리가 적용된다는 거네요. 법정전환율이 변동된다는 것이군요.
◆ 김성호> 그렇습니다. 그래서 현재와 같이 한국은행 기준금리가 계속 올라가는 경우에서는 그 금액이 올라갈 수밖에 없습니다. 현재는 5%인데 만약에 다음 달에 기준금리가 올라간다고 하면, 그 이상으로 초과돼서 나올 가능성이 높습니다.
◇ 이승우> 네, 어제에 이어서 오늘도 계약 갱신과 관련된 문제를 알아봤는데요. 관련해서 법적 간단하게 정리해주시죠.
◆ 김성호> 이상으로 임대차보호법에서 가장 뜨거운 쟁점이라고 볼 수 있는 계약갱신요구권에 대해 살펴보았는데요. 임대인과 임차인과의 분쟁은 서로간의 합의에 의해 원만하게 해결하는 것이 좋지만, 만약 분쟁이 계속된다면 대한법률구조공단이나 한국부동산원 등에서 운영하는 임대차분쟁조정위원회나 임대인과 임차인의 상생을 도모하는 대한주택 임대인 협회, 또는 집 근처의 법률사무소의 전문변호사 상담을 통해 문제를 해결하는 것을 추천드립니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김성호 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김성호> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!