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전세, 최장 6년까지 주거 안정 보장된다
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우 변호사입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 오늘 열어볼 사건 파일은 ‘주택임대차보호법’ 관련 사건입니다. ‘사건파일’ 오늘부터 이틀 동안 ‘주택임대차보호법’에 대해 얘기해 보려고 합니다. 주택 가격의 가파른 상승과 이로 인한 무주택 도시민의 주거 불안정성은 사회 경제의 안정 기반을 뒤흔들 수 있습니다. ‘주택임대차보호법’과 ‘임차인의 계약갱신요구권’의 의미, 그리고 그 효력에 대해서 김성호 변호사님 모시고 알아보겠습니다.
◆ 김성호 변호사(이하 김성호)> 안녕하세요. 법률사무소 자산, 김성호 변호사입니다.
◇ 이승우> 오늘 변호사님께서 주택임대차보호법 중에서 ‘계약갱신요구권’에 대해 자세히 설명해 주실 텐데요, 먼저, 주택을 빌려준 임대인이 꼭 연락을 취해야 하는 ‘계약갱신 시기’가 있다고 하던데, 어떤 내용인가요?
◆ 김성호> 주택임대차보호법 제6조에서는 “임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절을 하거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
◇ 이승우> 볼 때마다 사실 저도 머리가 아픈데, 갱신 거절을 하거나 계약 조건 변경을 해야 되고 그게 6개월 전부터 2개월까지 사이에 꼭 해야 된다, 이런 의미죠?
◆ 김성호> 맞습니다. 쉽게 말씀드려서 임대인이 연락을 취하지 않는 경우에는 기존의 임대차계약의 임대료와 임대기간이 동일하게 이어지는 효과가 발생되는데요. 이때, 계약이 자동적으로 갱신되는데 이를 “묵시적 갱신”이라고 해요. 묵시적 갱신은 많이 들어보셨죠?
◇ 이승우> 네, 묵시적 갱신은 저희가 경험하는 경우도 많이 있는 것 같은데, 결국은 계약조건도 변경되지 않았고 갱신 거절도 되지 않은 상태로 그대로 2년간 임대차 계약이 다시 추가된다, 이렇게 볼 수 있겠죠? 그렇다면, ‘계약갱신요구권’은 어떤 건가요?
◆ 김성호> 묵시적 갱신이 되면 계약갱신요구권을 사용하지 않아도 임차인은 그대로 거주가 가능한데요. 앞서 말씀드린 계약갱신과 관련하여 임차인은 정해진 기간 내에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되어 있습니다. 그런데, 이 계약갱신요구권이라 함은 1회에 한해서 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 간주한다는 규정이 있어요. 만약 임대인이나 임차인이 계약갱신기간 동안 아무런 말이 없다면 이른바 묵시적 갱신으로 연장되어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 필요가 없습니다. 그래서 임차인이 묵시적 갱신으로 2년동안 더 거주하다가 그 이후에 계약갱신요구권을 행사하면 2년을 더 추가적으로 거주가 가능하게 됩니다.
◇ 이승우> 6년까지 살 수 있다, 이런 얘기가 되는 거죠?
◆ 김성호> 예, 가능합니다.
◇ 이승우> 그럼 임차인이 계약갱신을 요구하면, 임대인 입장에서는 무조건 재계약을 해야 됩니까?
◆ 김성호> 그렇지 않습니다. 임대인에게도 임차인의 계약갱신요구에 대해 거절할 수 있는 제도적 장치가 있습니다. 가장 주요한 것은 2개월 차임 연체, 상당한 보상을 제공하거나 임대인의 실거주가 대표적인 케이스라고 볼 수 있습니다.
◇ 이승우> 그중 2기 임차인 연체라는 건, 두 달치 못 받았으면 임차 관계 종료할 수 있다, 이런 의미입니까?
◆ 김성호> 맞습니다. 보통 월세를 2개월 이상 연체한 것을 의미하는데요. 계속해서 2기의 차임을 연체한 때는 물론이고, 연속해서 연체하지 않더라도 연체 차임의 합계액이 2기분에 달한 때를 포함해요. 예를 들어, 1월에 1개월치 월차임을 연체하고, 2월과 3월에는 정상적으로 월차임을 임대인에게 지급하였는데, 4월에는 월차임을 연체한 경우에는 총 2기분의 월차임이 연체되었다고 보아서, 이러한 경우 임차인이 계약 종료 즈음에 임대인에게 계약갱신을 요구하더라도 임대인은 이를 거절할 수 있게 됩니다.
◇ 이승우> 아까 말씀 주신 것 중에, 임대인과 임차인이 계약 갱신 요구권 행사하지 않기로 합의하고 상당한 보상을 해 주는 경우가 있다고 하셨는데. 서로 분쟁이 많이 발생하지 않습니까?
◆ 김성호> 그렇습니다. 상당한 보상을 제공하여 서로 합의가 된 경우 임차인은 계약갱신요구를 하지 않고 퇴거를 하는데요, 이른바 퇴거위로금이라고 합니다. 통상적으로 이사비 및 중개보수 정도의 금액이라면 서로 부담없이 협의가 가능할 것이라 생각되는데, 간혹 임차인이 수천만 원 상당의 금액을 위로금 조로 보상을 요구하여 이로 인하여 분쟁이 심화되는 경우가 종종 있습니다.
◇ 이승우> 마지막, ‘실거주라는 목적’이라는 상황은 예외적인 것 같은데요. 임대인이 해당 주택에 들어와 거주하려고 하면 계약갱신요구를 할 수 없다, 이런 내용이죠?
◆ 김성호> 맞습니다. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는데, 임대인이 실제 거주하려고 할 뿐만 아니라 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우도 동일하게 적용됩니다. 나를 중심으로 아버지, 어머니, 할머니, 할아버지, 외할머니, 외할아버지는 직계존속이고, 자녀, 손주, 외손주는 직계비속이라고 볼 수 있어요. 배우자는 직계존비속 중 어디에 해당할까요? 아쉽게도 배우자는 우리나라의 친족 상속법 체계에 따라 직계존비속 어디에도 해당되지 않습니다. 그러므로 배우자의 실거주를 이유로 해서 계약갱신을 거부할 수는 없다는 것이 법문언상 해석입니다.
◇ 이승우> 네, 그러면 오늘 사건에 담긴 ‘법적 포인트’를 한 줄로 정리하고, 실제 법적 대응과 자문 이어가도록 하겠습니다. 주택임대차보호법은 1981년 제정 시행되었는데요. 주택임대차보호법은 ‘임대차 기간’과 ‘월 차임 및 보증금의 증감’을 통제하고 있습니다. 그중 계약갱신요구권은 가파른 주택가격 상승으로 전·월세 보증금이 폭등하는 문제가 발생하자, 최소 4년의 임차 기간을 보장하여, 급격한 보증금과 월 차임 증가를 방지하여 주택을 소유하지 못한 도시민들의 생활 안정과 급격한 기초 생계비 상승을 방지하고자 만들어졌다고 설명 드릴 수 있겠습니다. 오늘 ‘계약갱신요구권’에 대해 알아보고 있는데요, 특이한 상담 사례가 있었다고요?
◆ 김성호> 임대인이 법인이었습니다. 법인의 직원이 실거주를 하려고 계약 종료를 통보했는데, 임차인이 법인은 실거주 자체가 불가능하다고 하여 임대인의 요청을 거절한 케이스였습니다. 그래서 임차인이 이를 해결하고자 내방한 것인데요. 임대차보호법의 입법 취지에 따라 법인의 임직원이 실제 거주한다고 주장하더라도 이는 “임대인”의 실거주에는 해당되지 않으므로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 법원은 보았습니다. 결국 임차인의 요구대로 계약갱신이 정상적으로 진행되는 것으로 보였습니다. 그런데, 여기서 반전이 일어납니다. 임대차보호법은 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람이에요. 법인의 경우 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없기 때문에 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못합니다. 그런데 법인도 예외적으로 보호받을 수 있습니다. LH나 SH와 같은 주택공사와 중소기업 임직원이 전입신고를 한 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받는 규정이 있습니다. 이 사건에서 임차인이 국립병원법인이었고, 실제 거주자는 국립병원의 직원이었습니다. 임차인이 주택공사나 중소기업에 해당되지 않은 법인이었기에 주택임대차보호법의 적용대상이 아니어서 더 이상 계약 갱신을 행사할 수 없었습니다. 임차인이 대기업이나 공공기관의 임직원의 경우에는 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 못한다는 점을 유념해 두어야 할 것 같습니다.
◇ 이승우> 지금까지 김성호 변호사와 함께 했습니다. 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!