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지역주택조합원, 사기/사업지연으로 계약 해제는 어렵다
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘지역주택조합’ 관련 사건입니다. 오늘은 지역주택조합에서 발생하는 분쟁과 함께, 지역주택조합에 투자했지만, 조합에서 탈퇴하고 싶을 때 어떻게 해결할 수 있을지, 이모저모에 대해서 법무법인 법승의 양원준 변호사와 함께 알아봅니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 양원준 변호사(이하 양원준)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 먼저 ‘지역주택조합’ 얘기는 많이 들어보셨을 것 같은데, 정확히 어떤 건지 모르시는 분들이 많을 것 같아요. 지역주택조합이 뭔지 먼저 설명해주시죠.
◆ 양원준> 지역주택조합이란 해당 지역 인근에 거주하는 무주택자 중에서 서민층들의 ‘내 집 마련’ 부담을 줄이기 위해 탄생한 제도입니다. 쉽게 말해서 주택건설대지와 무관한 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모아 그 토지 및 주택을 모두 매수하여 그 위에 아파트를 짓는 것이라고 이해하면 됩니다. 사업지 주변 아파트 시세대비 낮은 분양가에 인지도 높은 아파트 브랜드가 시공사로 선정되고 있어 지역주민들의 관심 대상이 되기는 하지만, 토지확보 및 개발허가 승인 등의 과정에서 많은 이해관계가 개입되어 성공확률이 사회통념상 높기가 어렵습니다. 그에 반해 재건축조합이란 노후 및 낙후된 기존 주택들을 철거한 대지에 거주 중이었던 토지 및 건물 소유자가 사업주체가 되어 설립한 지역주택을 뜻합니다. 즉, 재개발·재건축이 ‘내 땅에 새 아파트’를 짓는 거라면, 지역주택조합은 ‘남의 땅에 새 아파트’를 짓는 것입니다.
◇ 이승우> 그러면 지역주택조합에서 주로 분쟁이 일어나는 지점은 어디인가요?
◆ 양원준> 지역주택조합에서 주로 문제가 되고 있는 사안은 조합원을 무분별하게 모집하기 위하여 사업부지에 대하여 주택법에서 규정하고 있는 퍼센트 이상의 사용권한을 확보하였다는 식으로 허위로 광고하여 사람들을 모집하거나, 사업이 지지부진하거나 생각보다 사업의 불안정성과 불확성실성으로 인하여 조합을 탈퇴하거나 계약을 취소 및 해제 하고 싶은 경우가 발생하는 때 어떻게 대처, 해결해야하는지가 문제가 되고 있습니다.
◇ 이승우> 구체적인 사건으로 들어가서 설명을 들어봐야될 것 같은데요. 그럼 실제 사건으로 들어가볼까요?
◆ 양원준> A씨는 서울 동작구에 아파트를 건설해 조합원들에게 분양하는 사업을 위해 결성된 비법인사단인 B 지역주택조합 추진위와 2018년 7월 경 지역주택조합가입계약을 맺고 자금관리신탁사에 2018년 7월 말부터 2019년 1월 말까지 계약금 및 1차 중도금 명목으로 총 1억 2000여만 원을 납입했습니다. A씨는 “추진위가 계약 체결 때 사업이 장기간 지연될 가능성과 토지 확보율에 대해 제대로 고지하지 않는 방식으로 기망했고, 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 거쳐 결정될 수 있는데 시공사로 확정된 것처럼 속였다”며 계약 무효·취소 또는 계약의 해제를 주장하면서 기납부한 1억 2000만 원의 반환을 요구하는 소송을 냈습니다.
◇ 이승우> 아파트 건설이 조합의 의사와 달리 장기간 지연되면서 소송까지 진행된 사건인데, 법원은 여기에 어떤 판결을 내렸나요?
◆ 양원준> A씨는 1심에서 패소했으나, 2심에서는 승소했으며, 다시 3심인 대법원에서 2심 판결이 파기되어 A씨는 최종적으로 패소하게 됩니다.
◇ 이승우> 법원은 최종적으로 1억 2000만 원을 A씨에게 돌려줄 의무가 없다고 판단한 것이네요.
◆ 양원준> 네, 맞습니다. 대법원이 A씨의 손을 들어주지 않았던 이유는 ‘지역주택조합 가입 후 3년이 지나도록 조합 설립 인가를 받지 못하는 등 당초 예정된 사업 일정보다 지연되고 있다는 사정 등만으로는 계약 해제를 할 수 없다’는 이유에서였습니다.
◇ 이승우> 그렇다면, A씨처럼 지역주택조합에 가입했다가 탈퇴하거나 계약을 취소하고 싶은 경우, 어떤 방법이 있을까요?
◆ 양원준> 가장 쉬운 방법은 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴입니다. 지역주택조합, 추진위원회에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있습니다. 다만, 이 규정은 2020년 12월 11일부터 시행이 되었고, 이미 조합이 조합원 모집 신고를 그 이전부터 해왔다면 주택법 제11조의6 제2항이 적용되지 않아 탈퇴할 수 없습니다. 둘째 방법은 아직 중도금 등을 납부하지 않은 경우 민법 제565조에 따른 해약금 해제를 검토해볼 수 있습니다. 즉, 조합원은 기납부한 계약금을 포기하고 계약을 해제하여 조합에서 탈퇴할 수 있습니다. 이 경우 납부한 계약금을 포기해야 해서 다소간의 금전적 출혈은 감소해야겠지만, 불확실한 사업에 더 큰 돈을 잃는 경우보다는 훨씬 더 안전하다고 볼 수 있습니다. 셋째 방법은 기망행위 등을 이유로 한 가입 계약의 취소입니다. 조합은 홍보 과정에서 보다 많은 가입자들을 확보하기 위해 과장·허위 광고를 하는 경우가 종종 있는데요. 조합이 실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보했다고 홍보하는 경우나 추가 분담금이 한 푼도 없을 것이라고 홍보하는 것 등을 예로 들 수 있습니다. 이 같은 조합의 홍보 행위가 기망 행위에 해당한다는 점을 입증해 민법 제110조에 따라서 기망을 이유로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있습니다. 마지막 방법은 계약 약정 또는 조합규약에 정하는 바에 따른 임의탈퇴입니다. 이러한 경우에 이른다면 형사 고소 역시 충분히 고려할만한 사안입니다. 탈퇴한 조합원은 조합 규약 또는 계약 약정에서 정하는 바에 따라 지급한 돈의 환급을 청구할 수 있는데, 대부분의 조합이 조합 규약에 ‘임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만 반환하는 것’으로 규정하고 있어 임의 탈퇴가 인정되더라도 실제로 반환받을 수 있는 분담금이 적을 수도 있습니다.
◇ 이승우> 네, 그러면 오늘 사건에 담긴 ‘법적 포인트’를 한 줄로 정리하고, 다시 돌아오겠습니다. 지역주택조합은 수백 명의 사람을 모아서 마음에 드는 위치의 땅을 사고, 그 위에 같이 살 아파트를 지어야 하는 문제가 됩니다. 토지 매입비가 지속적으로 상승하고, 협상도 쉽지 않겠지요. 또 기다리다 지친 조합원들도 이탈하기 시작합니다. 여기에 사업지연에 따른 대행사의 월급과 운영비가 ‘상처에서 난 피’처럼 계속 흘러나갑니다. 결국 이 상황이 반복되면서 지역주택조합은 점점 더 고통스러운 법적 분쟁의 대상으로 변화해가게 되는 것입니다. 오늘 ‘지역주택조합’을 둘러싼 쟁점들을 살펴봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 양원준> 일단 지역주택조합에 가입한 이상, 사기를 이유로 이를 취소하거나 사업지연을 이유로 계약을 해제하기는 매우 어렵습니다. 따라서, 조합원 가입시 매우 신중히 판단하고, 관련 조건 등을 조합원 가입 계약서에 명시하여 추후 분쟁발생을 대비해야 할 것입니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 양원준 변호사와 함께 했습니다.
◆ 양원준> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!