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내 돈은 내가 지킨다! 전세사기 피하는 방법
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건 파일 오늘 주제는 ‘전세 보증금 사기’ 사건입니다. 전세 보증금 사건의 90% 정도가 보증금 3억 원 이하의 임대차 계약에서 발생한다고 합니다. 전세 보증금 사기 어떻게 방지하면 좋을지 법무법인 법승 인천사무소 장세진 변호사와 함께 알아보겠습니다. 안녕하세요.
◆ 장세진 변호사(이하 장세진)> 안녕하세요. 장세진 변호사입니다.
◇ 이승우> 개인과 가정 입장에서 정말 큰 돈이죠. 전세 보증금, 없어질 수도 있는 이런 아주 치명적인 사기 사건인데요. 최근 이런 사건들이 점점 더 증가하고 발생하고 있는 거죠?
◆ 장세진> 지난해 주택도시보증공사에서 전세 사기 피해 규모를 조사해 봤더니 피해자는 부동산 거래 경험이 없는 2030 청년층이 대부분이었습니다. 또 지난해 신축빌라 전세의 27%가 깡통주택이라는 통계도 있습니다. 전세 보증금 사기 피해자들은 계약 후 수 년이 지나서 보증금 반환 시기가 되어서야 피해 사실을 알게 되는 경우가 많습니다. 이런 시차가 있기 때문에 향후 피해 규모는 더 확대될 것으로 봅니다.
◇ 이승우> 이사를 가야 될 때 그때 가서야 알게 되는군요. 그 전세 사기 어떻게 우리가 파악을 해야 될 것 같습니까?
◆ 장세진> 전세보증금이라고 하는 것은 거주하는 집의 담보가치를 믿고 목돈을 맡기는 겁니다. 전세보증금 사기죄란 쉽게 말하면 임대인 또는 임대인인 것처럼 행세하는 사람이 분양 대행업자, 공인중개사, 중개보조원 등과 짜고 세입자를 이 깡통 주택을 믿고 거액의 전세보증금을 지급하도록 하는 사기 범죄를 말합니다. 최근 대검찰청은 이런 전세보증금 사기에 대하여 강력한 수사 의지를 밝히고 있습니다.
◇ 이승우> 이제 사건으로 적극적으로 다뤄보겠다라고 말하는 것은 임대인은 물론 분양 대행업자 등등 관련자들도 모두 공범으로 묶어서 처벌하겠다. 이런 뜻으로 볼 수 있을까요?
◆ 장세진> 그렇습니다. 조직적인 전세보증금 사기의 이면에는 건축주, 분양대행업자, 공인중개사, 임대사업자로 이어지는 이런 은밀한 거래 구조가 자리 잡고 있습니다. 건축주는 미분양을 줄이고 집을 빨리 처분하고자 하고, 임대사업자는 자기 자본 없이 집을 소유할 수 있으면서 분양 대행업체를 통해 리베이트를 받게 되기 때문에 이해관계가 서로 맞아떨어져서 이렇게 공모관계를 형성하게 되는 것입니다. 여기에 기획부동산과 같은 중개업자가 끼게 됩니다. 이들이 모두 사기죄의 공범이 되는 구조인데요. 다만 이들 모두에게 사기죄의 고의를 밝히는 것은 수사 의지와 역량의 문제라고 할 수 있겠습니다.
◇ 이승우> 오늘 이제 가져오신 사건으로 직접 들어가 보죠. 많이 알려져 있는 ‘세 모녀 전세 사기 사건’인데요. 구체적으로 사건 진행 경과가 어떻게 된 겁니까?
◆ 장세진> 2017년 4월부터 어머니 A씨가 딸들의 명의로 서울 강서구 관악구 등지에서 다세대 주택을 전세를 끼고 매입하기 시작했습니다. 2020년 1월까지 이렇게 매입한 빌라가 500여 채가 넘습니다. 그런데 이렇게 수백여 채의 빌라를 소유하는 과정에서 A씨의 자본이 들어간 게 없습니다. 전세금을 받아 그대로 건물을 매입하는 데 사용하고 오히려 본인들의 리베이트도 챙기게 된 경우입니다. 이렇게 무자본갭투자로 수백 채의 빌라를 가진 건물주가 된 A씨는 임차인들이 보증금 반환을 요구할 시기가 되면 연락을 끊어버리거나, 어렵게 연락이 닿더라도 오히려 집을 구매하는 게 어떻겠느냐면서 이 깡통 주택을 떠넘겨 버리려고 했습니다.
◇ 이승우> 갭 투자라는 표현을 쓰는데, 갭이 없는 상태라서 갭 투자라고 말하기도 좀 그렇고. 투기 이런 형태의 표현이라고 해야 되지 않을까 생각이 드는데요.
◆ 장세진> 예 맞습니다.
◇ 이승우> 자본도 없이 갭 투자, 갭 투기를 이어가다가 이 문제가 터진 그런 사건인데, 관련된 법률과 함께 법적으로 어떤 문제점들이 있는지 좀 살펴보죠.
◆ 장세진> 갭 투자 자체가 범죄가 되는 것은 아닙니다. 이번 중간발표를 통해서 검찰이 강조한 키워드는 ‘사전 설계’, ‘조직’, ‘구조’와 같은 말들입니다. 어떤 내용인지 살펴보면 건축주에게 지급할 1억 6천만 원짜리 주택에 리베이트 2천만 원을 더해서 전세 보증금을 1억 8천만 원으로 정해서 세입자와 임대차 계약을 체결하고 그 차액 2천만 원은 분양 대행업자와 임대사업자가 반씩 나눠 가지는 그런 방식이었습니다. 이렇게 수백 채에 이르는 주택을 거래해서 수십억 원의 보증금 외에 차액을 나눠 가졌습니다.
◇ 이승우> 리베이트만 수십억 원에 이르렀다, 이런 얘기군요.
◆ 장세진> A씨는 보증금을 받았지만 수중에 보유하고 있는 보증금 상당의 돈이 전혀 없었고, 소유한 빌라를 매수하겠다는 수요도 거의 없었습니다. 결국 A 씨가 지급받은 보증금의 반환은 처음부터 불가능한 구조였던 겁니다. 임차인들은 당연히 계약 과정에서 임대차 보증금 중 일부가 분양 대행업자에게 리베이트로 분배된다는 사실도 전혀 알지 못했습니다. 검찰의 입장은 이렇게 구조적으로 보증금 반환이 불가능하고 조직적으로 사전 설계된 사례들에 대해서 임대인인 A씨와 공범인 분양 대행업자들의 미필적 고의를 인정할 수 있다는 것입니다.
◇ 이승우> 그렇다면 이 사건에 등장하는 세 모녀는 어느 정도의 형사처벌이 가능한 것으로 볼 수 있을까요.? 변호사님.
◆ 장세진> 사기죄의 주범인 어머니 A씨 같은 경우에 밝혀진 편취액만 298억 원에 달합니다. 현재 사기죄의 양형기준표 급간 중에 가장 높은 구간이 300억 원 이상인데 거의 그 구간에 육박하는 수준입니다. 게다가 불특정 또는 다수인 피해자를 대상으로 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행하였다는 점, 청년과 서민층에게 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 편취하여 죄질이 나쁘다는 점, 사전 설계를 통해 기망 수법이 계획적이고 적극적인 점 등 양형에 가중요소가 많습니다. 피해액이 모두 인정될 경우 양형 기준표 상으로도 8년 내지 11년 이상이 선고될 수 있는데요. 다만 이 양형기준표는 권고 사항인 것이라 법원이 여기에 구속되지 않습니다. 특히 이 사건은 빌라들이 경매로 넘어가도 실제 피해 회복이 어려울 것으로 보이기 때문에 아마 15년 정도가 구형되고 선고로까지 이어질 가능성이 있습니다.
◇ 이승우> 금액상으로 보면 20년, 30년 이렇게 선고해야 될 것 같이 보이는데, 그게 불가능합니까?
◆ 장세진> 특정 사기죄가 아니라 일반 사기죄가 적용되다 보니까, 가중을 한다고 하더라도 사기죄는 10년 이하의 징역이 법정되어 있습니다. 그래서 그 절반인 15년까지 가중이 될 수가 있고요. 가끔 가다가 그러면 이렇게 300억 정도 범죄 저지르고 한 15년 살다 나오면 되지 않는 것 아니냐, 이러시는 분들도 있는데요. 징역형과 별개로 당연히 범죄 수익은 모두 부과형으로 몰수 또는 추징되는 처분을 하게 됩니다.
◇ 이승우> 그러면 오늘 사건에 담긴 법적 포인트를 한 줄로 정리하고 실제 법적 대응과 자문 이어가보도록 하겠습니다. 전세 보증금 사기 사건들의 구조적인 측면을 통계를 통해서 좀 파악하실 필요가 있습니다. 전세 보증금 사기죄 피해자는 20대 후반에서 30대에 걸쳐서 집중되고 있습니다. 그리고 전세 보증금 사기 사건에 동원되는 주택 유형은 빌라 등 다세대의 주택이 전체 사건, 그리고 피해 금액 중에서 60% 이상을 차지하고 있습니다. 그렇기 때문에 2030대 분들은 빌라, 오피스텔, 다세대 주택의 전세 계약을 체결할 때는 정말 돌다리도 두드려서 건너간다. 이런 생각으로 임해주시기 바라고요. 그렇지 않으면 내 소중한 전 재산을 사기당해서 모조리 잃을 수도 있다. 이런 점을 기억해 주셨으면 좋겠습니다. 오늘 세 모녀 전세 사기 사건 다뤄봤는데요. 이런 사기 사건 당하고 나면 법적으로는 어떻게 대응할 수 있겠습니까?
◆ 장세진> 사실 사후적으로는 이것을 해결하기가 어려운 상황입니다. 그래서 수사기관에 지금처럼 신고를 하는 방법이 있는데요. 사실 사전적으로 예방하는 것이 중요합니다. 전세보증금을 잘 확인하시는 게 좋은데요. 전세보증금이 주변 시세에 비해 너무 낮다면 잘 살펴보셔야 됩니다. 집이 경매로 넘어가기 직전이었는데 최우선 변제권이 있으니 걱정 말라면서 임차인들을 속여서 전세 계약을 체결한 피해 사례들이 꽤 있었습니다. 이미 임대인이 채무 초과 상태에서 임대차로 전세계약을 체결하는 경우에는 주택임대차보호법상 최우선 변제권으로도 보호받지 못하게 되므로 주의해야 합니다.
◇ 이승우> 건물 시세가 하락하는 시점에 더 많은 문제가 생기죠?
◆ 장세진> 예 맞습니다. 건물 시세도 잘 확인할 필요가 있습니다. 국토교통부 실거래가조회나 KB부동산 시세를 통해서 빌라의 시세도 조회가 가능하니까 주변 시세를 꼭 확인하시기 바랍니다.
◇ 이승우> 계약 체결 전에 등기부 등본에서는 어떤 것들을 확인하면 좋을까요?
◆ 장세진> 계약 체결 전에 부동산 등기부를 확인하셔서 국세 압류나 가압류가 기입되어 있지 않은지 보시고, 가능하시면 임대인의 국세 완납 증명서, 지방세 완납 증명서를 요구하셔서 체납 여부를 확인하시는 것도 중요하겠습니다.
◇ 이승우> 많이 불편하실 텐데 필요한 부분이고 아까 말씀드렸던 주택 유형이라면 임대인에게 국세 완납이나 지방세 완납, 이런 것들을 요구할 수 있도록 노력해 보시는 게 좋겠다. 이런 얘기죠?
◆ 장세진> 예 그렇습니다.
◇ 이승우> 지금까지 장세진 변호사와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 장세진> 예 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 다음 주에도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일 함께 열겠습니다.