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옆집 때문에 4시간 이상 해가 들어오지 않는 집?!
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘일조권 분쟁’ 사건입니다. 일조권, 조망권, 개방감은 거주지의 삶의 질을 결정하는 중요한 요소가 됩니다. 이에 대한 법원의 판단 척도에 대해서 법무법인 법승의 강수연 변호사와 함께 알아봅니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 강수연 변호사(이하 강수연)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 먼저 실제로 일조권을 두고 어떤 분쟁이 있었는지 살펴볼까요?
◆ 강수연> 최근 서초구 신논현역 근처에 위치한 주상복합 아파트 옆에 17층 높이의 빌딩이 신축되고 있어 아파트 거주민들과 갈등을 빚고 있습니다. 해당 건물은 15층 높이로, 1층부터 10층까지는 근린생활시설과 오피스텔, 11층부터 15층까지는 아파트로 구성되어 있는데요. 옆에 건축되고 있는 빌딩이 아파트와 2M 이내의 거리로 마주 보고 위치하고 있어 17층 높이의 건물이 완성될 경우 아파트 거주민 상당수의 시야를 가리게 되기 때문입니다. 아파트 거주민들은 “옆 건물 신축으로 일조권과 조망권이 심각하게 침해된다”며 반발하고 있습니다.
◇ 이승우> 이 일조권을 두고 주민들이 뭉쳐 큰 분쟁이 일어나기도 하는데, 우리나라에 언제부터 일조권이 등장한 거죠?
◆ 강수연> ‘일조권’이란 ‘햇볕을 쬘 권리’를 의미하는 것으로 건축법령에 일조권 개념이 도입된 것은 1971년도입니다. 당시 건축법 시행령 제120조의 2 조항은 ‘인접대지의 경계선과의 거리와 건축물 높이에 대한 제한’을 규정하였는데, 1970년대 주택건설 붐이 일어나면서 주거지역 내에 고층 공동주택이 건축되자 도시환경 보호 차원에서 일조권 개념을 규정한 것입니다.
◇ 이승우> 1970년대부터 지금까지 50년 가까운 세월이 흘렀는데요. 현행 법률에서는 일조권을 어떻게 보고 있고, 어디까지 보장해줘야 할 권리로 보고 있는지요?
◆ 강수연> 현행 건축법 제61조는 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한’에 대하여 규정하고 있습니다. 건축되는 지역이 전용주거지역과 일반주거지역인 경우 ‘건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다’고 규정하여 주거지역의 일조권을 법적으로 보호하는 규정을 두고 있습니다. 반면, 동조 제2항에서는 일반상업지역과 중심상업지역의 경우 명시적으로 높이 제한 지역에서 제외하였습니다. 주거지역과 상업지역의 경우 명시적 규정이 있는 것에 반해, 준주거지역의 경우에는 명시적인 규정이 존재하지 않아 준주거지역 내의 건물은 일조권의 보호대상이 되지 않는지에 대한 논란이 있었습니다. 여기서 ‘준주거지역’이란 ‘주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역’을 의미합니다.
◇ 이승우> 실제 판례들을 통해 내용을 좀 살펴봐야 할 것 같은데요. 말씀해 주신 건축법 규제를 지키면 불법행위책임이 성립이 안 되는 것인지 궁금하고, 또 일조권과 관련해서 일반상업지역, 중심상업지역은 건물이 밀집되어 있어 일조권 보장이 쉽지 않을 것 같기도 해요. 일조권에 대한 법원의 판례를 통한 입장을 설명해 주시죠.
◆ 강수연> 판례는 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는, 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고 판시하고 있고요. 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다는 입장입니다.
◇ 이승우> 건축법상의 규제를 준수했다고 하더라도 일조권 침해가 될 수 있다는 입장이군요.
◆ 강수연> 네, 다시 말해 특정 지역에서는 일조권 조항 규제를 받지 않고 건축을 할 수 있지만 그로 인해 옆 건물이 일조권 침해를 입었다면 건축법 조항과 별개로 손해배상은 청구할 수 있고, 그 기준은 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부로 판단하겠다는 입장으로 볼 수 있습니다. 준주거지역 내의 건축물이라도 실제로 거주지역으로 사용되어 왔을 경우에는 일조권 침해를 인정해 주는 입장이며 상업지역 내의 건축물의 경우도 경우에 따라 일조권 침해를 인정해 주기도 하는 판결을 내리고 있습니다.
◇ 이승우> 그렇다면 앞서 얘기한 서초구 주상복합 아파트의 경우, 법적으로 어떤 과정을 밟게 될까요?
◆ 강수연> 서초구 신논현역 근처에 위치한 주상복합 아파트의 경우 상업지역에 있으므로 건축법 등의 법규를 제대로 준수한 상황이라면 건축 자체를 막을 수는 없을 것으로 보입니다. 현실적으로 민사상 손해배상 청구 소송이나 합의를 통해 손해를 어느 정도 보전받는 길이 있다고 보여집니다.
◇ 이승우> 네, 그러면 오늘 사건에 담긴 ‘법적 포인트’를 한 줄로 정리하고, 실제 법적 대응과 자문 이어가도록 하겠습니다. 현 오세훈 서울 시장이 변호사로 1996년 첫 대법원 판결에서 신축건물로 인한 인근 주택의 일조권 침해에 대한 배상 판결을 인정받은 이후, 동짓날을 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 총 8시간 중 총 4시간 이상 일조시간을 확보하거나, 오전 9시부터 오후 3시까지 총 6시간 중 최장 연속되는 일조시간이 2시간 이상 확보되어야 한다고 지속적으로 판시하였습니다. 일조권의 확보는 삶의 질을 결정하는 요소임과 동시에 거주 주택 결정을 위한 선호요건에 해당하므로 세대별 주택 가격에도 영향을 주게 됩니다. 건축법과 건축법 시행령에는 거리를 통한 일조권 등 확보를 위한 조항이 있습니다. 오늘 일조권을 둘러싼 분쟁을 다뤄봤는데요. 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 강수연> 사회적 경향이 일조권과 조망권을 중시하고 보호해주는 방향으로 가고 있습니다. 최근 더불어 민주당 장경태 의원은 “그동안의 공급자 위주의 주거 정책을 수요자 중심의 주거 정책으로 바꿔야 한다”는 말과 함께 건축법 일부 개정안을 대표 발의할 예정입니다. 개정안의 내용은 ‘대통령령에 위임한 일조 등의 확보를 위한 구체적 높이를 법률로 정하고, 주거지역 외 주거용 건축물과 상업지역에 건축하는 공동주택은 건축위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있도록 하는 것’을 포함하고 있습니다. 자신의 주거지역의 일조권과 조망권이 침해될 위험이 있을 경우 구체적인 법적 구제 방안으로 공사금지가처분 신청과 민법 제750조에 의한 손해배상청구를 생각할 수 있습니다. 손해배상청구를 하는 경우 감정평가를 통해 일조권과 조망권 침해 정도를 판단하고 법원은 감정평가 결과 금액에서 70~80%정도 감액하여 손해배상액을 인정해주는 경우가 많습니다. 판결까지 가지 않고 당사자간의 조정을 통해 사건이 해결되는 경우도 다수입니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 강수연 변호사와 함께 했습니다.
◆ 강수연> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!