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'빌라왕' 의 죽음... 전세사기 피해자, 구제 받을 수 있나?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘빌라왕 김 모 씨’ 관련 사건입니다. 사회의 중추인 ’가정‘의 안정을 위해서는 ’주거지‘의 안정과 ’소득‘의 안정은 필수적인 문제임이 분명합니다. 전세 사기는 바로 가정을 파괴하는 반사회적 범죄임이 분명합니다. ’사건파일‘ 오늘은 최근에 일어난 빌라왕의 사망과 공범들의 법적 책임에 대해서 법무법인 법승의 문필성 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 문필성 변호사(이하 문필성)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 수도권 일대 1,100채의 빌라와 오피스텔을 소유한 빌라왕 김 모 씨가 사망했는데, 전세사기 혐의로 수사를 받고 있었다고 하던데요?
◆ 문필성> ‘빌라왕’이라고 불리는 40대 임대업자 김 모 씨는 2020년부터 최근까지 수도권 일대에 1,139채에 이르는 빌라와 오피스텔을 갭투자 형태로 사들였습니다. ‘빌라왕’ 김 모 씨는 수도권일대에서 거의 매매가에 육박하거나 매매가를 상회할 정도의 가격으로 임차인과 임대차계약을 체결한 것인데요. 김 모 씨는 종부세 62억 원을 내지 못해 신용불량자 상태였고, 임차인들에게 전세금을 반환하지 못하게 되어 전세사기 혐의로 수사를 받고 있었는데, 지병으로 사망을 하였습니다.
◇ 이승우> 빌라왕의 사망으로 세입자들의 피해가 속출하고 있는데, 정확히 어떤 규모와 내용으로 피해가 발생하고 있는 거죠?
◆ 문필성> 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하거나 보증금을 돌려받기 어려워 질까봐 전전긍긍하고 있는 상황입니다. 지금까지 확인된 피해자만 400여명이 넘는데요. 물론, 전세금반환 보증보험에 가입한 경우 집주인이 임대차계약기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 않으면, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대위변제해주고 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도를 이용할 수는 있습니다. 하지만 전세보증보험에 가입한 세입자는 보증금 반환을 거부하는 집주인에게 임대차 계약해지를 통보하고, 주택도시보증공사(HUG)는 이를 근거로 대위변제 작업에 착수하는데요. 집주인이 사망하여 임차인들은 ‘계약해지’를 할 수 없어 주택도시보증공사를 통한 대위변제도 쉽지 않은 상황입니다.
◇ 이승우> 이와 관련해서 주택도시보증공사에서 약관을 변경하거나 국토부가 개입하여 해결할 수밖에 없군요.
◆ 문필성> 네, 맞습니다. 또한 대위변제를 위해서는 누군가 상속을 받아야하는데, 김 모 씨의 집을 모두 판다고 해도 보증금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 높은 상황에서 부모의 상속의사도 불명확한 상태입니다. 전세보증보험마저 가입하지 않은 임차인들은 소송을 통해 경매로 넘겨야 되는데, 세금이나 해당 부동산의 양도세 등이 있는 경우, 또 우선변제권이 있는 담보물권이 있다면 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험에 처한 상황이 됩니다. 현재 정부에서는 전세대출금 보증을 연장해주고, 전세피해 지원센터에서 임시거처를 제공해 주는 조치를 취하겠다고 했습니다.
◇ 이승우> 요즘 부동산 시장 상황이 나빠지면서 ‘깡통전세’가 확산되며 전세사기도 늘어나고 있는데, 어떤 식으로 전세사기가 이루어지는 건가요?
◆ 문필성> 아시다시피 최근 부동산 경기가 상당히 침체하고 있습니다. 매매가가 전세보증금보다 떨어지는 ‘깡통전세’가 확산하고 있는데요. 문제는 숨어있는 ‘빌라왕’들이 많이 있을 수 있다는 것입니다.
◇ 이승우> 서로 보고, 배워서 비슷한 사기범죄를 많이 저지르고 있다. 이렇게 볼 수도 있겠네요?
◆ 문필성> 네, 그렇습니다. 경찰은 전세사기의 심각성을 인지하고, 오는 연말까지 전세사기 전국 특별단속을 하고 있습니다. 최근 4개월 간 804명 검거하고, 78명 구속하였습니다. 주요 ‘전세사기’ 범죄유형을 구체적으로 살펴보면, 2019년부터 지난해까지 공인중개사 등을 통해 매매수요가 적은 수도권 외곽지역의 빌라나 신축 오피스텔에 입주할 임차인을 소개받은 뒤 매매가를 웃도는 금액으로 임대차 계약을 맺습니다. 그리고 임차인이 지불한 임대차보증금으로 해당 주택을 매입하는 계약을 동시에 진행하는 것이죠. 사실상 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택 소유권을 취득하고 이후 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않아 ‘무자본 갭투자’를 한 일당을 구속하는 사건이 있었습니다.
◇ 이승우> 이와 관련해 ‘빌라왕’ 사기사건을 어디에서 수사하고 있습니까?
◆ 문필성> 현재 서울경찰청 금융범죄수사대에서 사건을 수사하고 있습니다. 혼자서 1천 채가 넘는 빌라를 사는 것은 쉽지 않아 보이거든요. 김 모 씨와 함께 연루된 건축주와 분양대행업자가 고의로 사기행위에 가담했는지 확인 중에 있습니다. 피해자들은 적극적으로 가지고 있는 계약서, 계좌이체 내역 등 증거를 제출할 필요가 있고요. 경찰청에서도 증거를 공개모집하여 수사에 속도를 낼 필요가 있는 상황입니다.
◇ 이승우> 1천 채가 넘는다면 사실 이를 관리하는 회사가 필요할 정도라 조직적인 공모 가능성이 있다고 생각될 텐데, 서울지방경찰청 금융범죄수사대에서는 공범의 성립 가능성에 대해서 적극적으로 살펴보고 있습니까?
◆ 문필성> 네, 그 부분에 대해서 살펴보고 있는 상황인데요. 아까 말씀드린 바와 같이 함께 연루된 건축주가 있거나, 분양대행업자가 연루되어있을 것이라는 판단 하에 그 부분을 적극적으로 수사하고 있는 상황입니다.
◇ 이승우> 분양대행업자뿐만 아니라 공범 관계에 있다고 생각될 때는 한 차례라도 어느 시점에 서로 간에 의사 연락이 있었고, 정상적인 변제가 불가능하다는 사실을 교환한 SNS 내용이 있다면 그 시점부터는 알고서 행동을 했다고 평가할 수 있기 때문에요. 이 부분에 대해서는 피해자들이 갖고 있는 여러 자료가 빨리 모이는 것이 중요하다는 생각이 들어서 서울지방경찰청으로 해당되는 정보들을 피해자분들께서 주고받은 SNS 내용, 이메일 등을 열심히 제공을 해주시면 수사에 탄력이 생기지 않을까라는 생각이 들고요. 공범자가 늘어나면 서로 연대해서 배상 책임이 늘어나겠죠?
◆ 문필성> 네, 맞습니다. 또한 형법 114조에 범죄단체를 조직한 경우에 처벌하는 규정이 있습니다. 공범들을 철저히 수사해서 범죄단체조직 혐의가 있지 않은지 확인하여 이에 가담한 하위 조직원까지도 처벌이 필요한 상황입니다.
◇ 이승우> 오늘 ‘빌라왕의 사망과 전세사기’에 대해 법적으로 얘기 나눠봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 문필성> ‘깡통주택’으로 인한 전세보증금을 지급받지 못하는 위험을 줄이기 위해서는 아파트의 경우 시세가 쉽게 확인이 가능하잖아요. 보증금과 집값의 차이가 거의 없다면 깡통주택으로 간주해도 무방하니 일단 계약을 체결하실 때 유의하셔야 합니다. 또한 법무부와 국토교통부는 11월에 주택임대차보호법 및 시행령 일부개정안을 입법예고한다고 밝혔는데, 개정안에서는 임차인이 계약체결 전 선순위 임차인 정보나 임대인의 체납세금 존재여부를 임대인에게 적극 요구할 권리가 생깁니다. 내년부터는 이 개정 제도를 잘 활용할 필요가 있습니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 문필성 변호사와 함께 했습니다.
◆ 문필성> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!