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이사할 지 고민될 때 확인해야할 계약 갱신 요구권
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 사건파일 청취자 여러분 안녕하십니까! 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사입니다! 오늘 함께 열어볼 사건 파일은 ‘계약 갱신 요구권’ 사건입니다. 계약 갱신 요구권을 행사하고, 올해 임대차 계약을 계속 유지할 것인지, 새로운 곳으로 이사를 해야 할지 고민이 되는 분들이 많으실 것 같습니다. 계약 갱신 요구권의 주요한 내용에 대해서 임대차 전문 변호사인 김범원 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요, 변호사님?
◆ 김범원 변호사(이하 김범원) > 네. 안녕하세요.
◇ 이승우 > 오늘 다룰 내용이 임대차 계약 기간에 관한 내용이에요. 전세 기간 얘기하면 흔히 ‘2+2’로 알고 있는데, 거주기간 4년은 법적으로 보장받을 수 있는 거죠?
◆ 김범원 > 주택은 필수 생활 공간이기 때문에 너무 단기로 하면 임차인에게 불리한 상황이 발생할 수 있어 주택임대차 보호법은 제4조에서 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 결국 계약 체결 시 기간을 1년으로 정했다고 하더라도 임차인은 계약기간을 2년으로 주장하여 2년간은 문제없이 거주할 수 있는 것입니다. 임대차 기간이 끝난 상태에서 계속 같은 주택에서 거주하기를 원하는 경우 계약을 갱신할 수 있습니다. 주택 임대차 계약의 경우 현재는 보통 두 가지 형태로 계약이 갱신됩니다. 첫 번째는 묵시적 갱신의 형태이고 두 번째는 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우입니다.
◇ 이승우 > 묵시적 갱신은 말 없이 자동으로 계약이 연장되는 건가요?
◆ 김범원 > 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 집주인이 세입자에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 상태에서 그 임대차 기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 체결한 것으로 보게 되는 것을 의미합니다. 집주인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신이나 종료에 대해서 통지하지 않은 경우도 마찬가지로 봅니다.
쉽게 말하자면 세입자와 집주인 양쪽이 일정한 기간 내에 임대차 계약의 갱신이나 종료에 대해 서로 어떠한 이야기도 하지 않았다면 쌍방이 전 계약과 동일하게 임대차를 계속하는 것을 동의했다고 보는 것입니다. 이 경우 계약 기간은 임대차 기간은 2년으로 정해진 것으로 봐서 2년간 세입자는 동일한 조건으로 임대차 계약이 체결되었다고 주장할 수 있게 됩니다. 그리고 세입자는 오히려 언제든지 집주인에게 계약 해지를 요청할 수 있습니다. 그리고 계약 해지 요청 후 3개월이 지나면 계약이 종료되므로 3개월 후에 세입자는 보증금을 반환해 달라고 청구할 수 있게 됩니다.
◇ 이승우 > 두 번째 경우는 세입자가 집주인에게 전세 계약을 연장해달라고 요청을 하는 거죠?
◆ 김범원 > 2020년 제정된 세입자의 계약 갱신 요구권이 있습니다. 이 규정의 제정으로 인해 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대차 계약 체결 후 4년간은 같은 주택에 거주할 수 있게 되었습니다. 세입자가 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 사이에 계약 갱신을 집주인에게 요구한 경우 임대차 계약 후 처음 갱신 요구를 한 것이라면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하게 된 것입니다.
◇ 이승우 > 그렇다면 보장된 4년을 살고, 같은 집에 계속 살고 싶다면 어떻게 해야 하나요?
◆ 김범원 > 앞서 말씀드린 묵시적 갱신에 의해 계약이 새로 진행하거나 집주인과 세입자가 새로 합의를 하여 보증금을 정하여 계약을 새로 진행할 수 있습니다. 하지만 이 경우 새로 합의해서 임대차 계약을 체결한 것이니 다시 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있어야 하는지에 대해 문제가 발생할 수 있습니다.
법 해석 상으로는 계약 당사자와 주택이 같다면 계약 갱신 요구권을 새로 부여할 수는 없다고 보는 것이 타당하다고 생각하지만 아직 계약 갱신 요구권 제도를 시행한지 기간이 길지 않아 아직 이에 대한 법원의 판례는 나오지 않았습니다. 전셋값이 떨어져서 후속 임차인을 구하기 어려운 현재 상황에서 집주인들이 잘 알지 못해 착각하는 부분 중 하나가 바로 계약 갱신 요구권 행사 후에 계약 해지와 관련된 부분입니다.
세입자가 계약 갱신 요구권을 행사해서 임대차 계약이 새로 2년간 시작하는 경우 세입자는 묵시적 갱신과 마찬가지로 언제든지 집주인에게 계약 해지를 요청할 수 있습니다. 이 경우 해지 요청 후 3개월이 지나면 계약은 종료되며 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해 주어야 합니다. 그런데 일부 집주인은 임차인이 원해서 새로 계약이 체결되었는데도 계약을 마음대로 해지할 수 있다는 점을 이해하지 못하여 분쟁이 발생하는 경우가 발생하곤 합니다. 개인적으로는 임차인이 갱신 요구권을 행사했을 때도 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 규정한 것은 임차인을 과도하고 보호하는 면이 있어서 적절한 내용으로 개정이 필요하다고 생각합니다.
◇ 이승우 > 마지막 질문으로, 이전에는 재계약할 때 집주인이 전세금을 과도하게 올려 계약이 무산되는 경우도 있었는데 지금은 이런 문제가 많이 사라졌죠?
◆ 김범원 > 계약 갱신 요구권 제도를 도입하며 세입자를 보호하기 위해 도입한 것이 일명 ‘전월세 상한제’입니다. 제도 시행 당시에는 집값과 전세금이 계속 오르고 있는 상황이었기 때문에 계약 갱신 요구권 행사시 집주인이 과도한 전세금을 요구하는 경우 전세금을 마련하지 못해 결국 계약이 체결되지 못하는 상황을 막기 위한 것입니다.
즉, 계약 갱신 시 집주인은 기존의 보증금이나 월세의 최대 5%까지만 올려달라고 할 수 있고 그 이상은 청구할 수 없다는 것입니다. 예를 들어 보증금 2억 원의 임대차 계약을 갱신할 때 임대인은 최대 2억 1천만 원의 보증금만을 요구할 수 있을 뿐 그 이상은 요구할 수 없는 것입니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김범원 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김범원 > 감사합니다.
◇ 이승우 > 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!