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요즘 불안한 부동산 PF, 대처방법은?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘부동산 개발’ 관련 사건입니다. 최근 중국 경제의 기둥인 부동산 시장이 붕괴하고, 금융으로 신용경색이 전이되고 있다는 뉴스가 가득합니다. 우리나라의 경우에도 부동산 시장은 역시 매우 불안정한 상태에 있다는 평가가 나오고 있습니다. 그럼에도 신규주택은 공급되어야 하고, 우리 동네의 재건축 재개발은 진행이 되어야 합니다. 안전한 부동산 개발사업과 이를 위한 프로젝트 파이낸싱에 대해서 법무법인 법승의 김한울 부동산 전문 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 김한울 변호사(이하 김한울)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 한 달 전쯤이었나요? ‘새마을금고중앙회에 관련해서 PF 대출 문제가 있다.’ 이런 소식이 있었고 증권사 관련돼서 여러 금융기관에도 PF 대출 관련돼서 디폴트 가능성이 높다. 디폴트가 굉장히 많이 발생하고 있다라는 얘기가 나왔는데, 이 PF 대출 관련돼서 좀 알고 있으면 좋겠다 생각이 들고요. 실제 이 PF와 관련된 여러 가지 분양 개발 사업 관련된 계약서들, 변호사님도 많이 검토하시죠?
◆ 김한울> 예, 맞습니다. 제가 상담을 진행하다 보면 많은 분들께서 본인이 체결하신 분양계약서를 들고 자문을 구하러 오시기도 하시는데요. 어떤 분께서는 부동산 시장도 워낙 좋지 않기도 하고 또 본인께서 계약을 체결하는 과정에서 좀 미심쩍은 부분이 남기도 해서 계약을 무르고 싶어 하시는 분도 계시고, 또 어떤 분은 건물 사는 사람은 나 한 사람인데 뭔 계약서에 이렇게 도장 찍는 당사자들이 많냐. 이런 것들을 궁금해하시는 분도 계시고 자문을 구하시는 유형이 굉장히 다양합니다.
◇ 이승우> 그러면 오늘 PF라는 것이 뭔지, 이거에 대해서 좀 우리가 설명을 해드릴 필요가 있다 생각이 드는데 PF가 뭡니까?
◆ 김한울> 이런 분양계약서가 쓰이는 대부분의 부동산 개발 사업이 PF 방식으로 진행이 됩니다. 프로젝트 파이낸싱, 줄여서 PF라고 하는데요. 최근에는 새마을금고중앙회가 PF 대출을 좀 부실하게 했다. 이런 언급이 언론에 굉장히 많이 보도가 됐기 때문에 한 번쯤 ‘PF 대출’이라는 말을 들어보셨을 것 같습니다.
◇ 이승우> 그렇긴 한데 약간 낯설어서 금방 머리에 안 들어오기도 하거든요.
◆ 김한울> 그래서 많은 분들께서 PF 대출이라는 것이 도대체 뭐냐 궁금하실 것 같은데요. 차차 자세하게 설명을 드리겠지만 PF 대출을 아주 간략하게 설명을 드리자면 건물에는 여러 가지가 있겠습니다. 아파트, 상가, 오피스텔 등 이러한 다양한 건물들을 짓거나 하는 등의 부동산을 개발하는 과정에서 필요한 자금을 조달하는 그러한 금융상품이라고 말할 수 있겠습니다.
◇ 이승우> 건물 짓는 계획이 있습니다. 그 계획에 돈을 좀 투자하세요. 돈을 끌어온다. 조달한다. 이런 개념이다라고 보면 되겠죠?
◆ 김한울> 예, 그렇습니다.
◇ 이승우> 그러면 PF 대출 구조에 대해서 좀 설명을 해주시죠.
◆ 김한울> PF 대출이 부동산 개발과 관련됐다고 말씀을 드렸었는데요. 이해하시기 쉽게 아파트 신축을 예로 들어서 한번 설명을 드려보겠습니다. 아파트를 새로 짓는다고 하면은 어떤 사람들이 사업에 관여를 하게 될까요?
◇ 이승우> 아파트 짓는 사람 있을 거고, 파는 사람 있을 거고, 사는 사람 있을 거고, 투자하는 사람이 있겠죠?
◆ 김한울> 네, 맞습니다. 우선은 가장 쉽게 생각할 수 있는 사람은 그 아파트를 지어서 판매하고 수익을 올리려고 하는 사업 주체, 이러한 사람들이 있겠는데요. 이러한 사업 주체를 보통 ‘시행사’ 또는 ‘시행자’라고 표현을 합니다. 또 그다음으로는 아파트가 지어져야 하니까 실제로 건축 공사를 맡게 되는 시공사를 생각할 수 있겠죠. 여기까지는 생각하기가 별로 어렵지가 않습니다. 그래서 시공사가 정말로 예외적으로 돈이 좀 많이 있는 상황이라면 시행사하고 시공사만 있어도 아파트를 새로 짓고 분양하는 데 별 문제가 없습니다. 시행사가 시공사에 공사 맡기고 공사 대금도 제때에 잘 지급하고 아파트가 지어지는 과정에서 분양도 하고 수익도 얻고 하면 되는 것이죠.
◇ 이승우> 그러니까 자기 돈 갖고 다 짓고, 건설회사 선정해서 집 지은 다음에 후 분양하면 된다. 이런 얘기신 건데.
◆ 김한울> 그렇게 하면 참 간단하고 별 문제도 없을 것 같은데요.
◇ 이승우> 그렇지 못한데 부동산 개발도 사실 규모가 엄청 크기도 하고요. 큰 돈이 들어가기도 하고 다 그렇게 시행사가 돈이 많지 않으니까 PF 대출을 진행하는 거다. 이렇게 보면 될까요?
◆ 김한울> 네, 맞습니다. 계속 아파트 기준으로 말씀을 드리는 게 좋을 것 같은데요. 정말로 큰 돈이 들어갑니다. 아파트 같은 대형 건물 신축하는 데는 흔히 얼마가 들어갈지 상상조차 좀 하기가 어려우실 것 같은데, 가령 수도권에 30평형 아파트를 한 1천 세대 정도 짓는다. 이렇게 가정을 하면 제가 업계 종사자분들에게 좀 문의를 해보니까 최소한 사업비로 3천억 이상은 필요할 것이다라고 많이들 말씀을 하시더라고요. 그렇다면 이렇게 막대한 사업비가 필요한데 돈이 부족한 시행사는 결국 금융기관에 돈을 빌려야 하겠죠. 여기에서 흔히 ‘대주’라고 부르는 금융기관이 사업에 참여하게 됩니다. 그래서 금융기관으로부터 시행사가 돈을 빌렸다고 해가지고 여기서 사업 관계자의 참여가 완전히 끝나버리는 게 아닙니다. 왜냐하면 대주가 시행사에 이렇게 막대한 돈을 빌려주다 보니까 시행사가 아파트를 지어서 분양을 마쳤는데도 빌린 돈을 갚지 않는 그런 경우를 또 고민을 해야겠죠. 그래서 대주는 돈을 돌려받기 위한 안전장치가 필요한데 이런 역할을 하는 것이 흔히 볼 수 있는 신탁회사라는 곳입니다. 신탁회사가 사업에 참여를 해가지고 이 개발 사업이 좀 안정적으로 진행될 수 있도록 시행사의 역할도 상당 부분 대체해서 대신해서 진행하기도 하고, 또 대주가 대출금을 회수할 수 있도록 분양대금을 관리하는 그러한 역할도 수행하고 있습니다.
◇ 이승우> 시행사가 갖고 있는 인적, 물적 리스크를 사업 진행되는 사업 자체로 전이되거나 영향을 받지 않도록 신탁회사가 들어오게 되는 거죠?
◆ 김한울> 예, 그렇습니다. 그래서 이렇게 다양한 주체가 사업에 참여하기 때문에 실제로 아파트 청약에 당첨이 되셔서 분양계약서 쓰실 때 보시면 보통 신탁사와 시행사, 시공사가 사업 관계자로서 함께 분양계약서에 도장을 찍고는 합니다.
◇ 이승우> 그래서 도장이 이렇게 늘어나서 많군요.
◆ 김한울> 예, 그렇습니다.
◇ 이승우> 방금 말씀해 주신 바와 같이 부동산 개발에 많은 PF 대출이 들어가고 또 신탁회사들이 또 개입을 해서 리스크 전이를 막는 절차가 진행되고 있을 텐데. 새마을금고중앙회 PF 이런 곳에 문제가 생긴 이유는 뭘까요?
◆ 김한울> 여러 가지를 꼽을 수 있겠는데요. 요약하자면 그 출발점은 부동산 시장 침체를 들 수 있겠습니다. 최근 금리 인상이 되고 경기도 악화되고 하면서 부동산 시장이 침체됐다는 점에 대해서 많은 분들께서 알고 계실 것이고요. 그리고 후분양자가 본인은 잔금도 치르고 분양 과정을 정상적으로 마감하고 싶다고 희망할지라도 또 신용 문제로 잔금을 치를 대출이 나오지 않는 경우도 생길 수 있고요. 또 그 외적인 문제로 어찌 됐건 잔금을 비롯한 자금 마련에 어려움을 겪는 경우도 요즘 많이 발생하고 있습니다. 그래서 이렇게 처음부터 분양이 잘 되지 않거나 수분양자가 분양대금을 내지 못하는 경우가 요즘 자주 발생하고 있는데, 공사대금 조달과 사업 진행에 심각한 차질이 발생할 수 있게 되는 것입니다. 다시 아파트 신축을 예로 좀 설명을 더 드리겠습니다. 시행사 입장에서는 대주에게 돈을 빌렸으니까 그 돈을 가지고 시공사에 공사를 맡기고 공사비를 대면서 아파트 신축을 진행을 하겠죠. 또 우리나라는 아까 말씀하셨듯이 대부분 후분양이 아닌 선분양을 하고 있어서 건물이 지어지기도 전에 아파트를 살 사람과 분양계약을 체결합니다. 그리고 아파트를 분양받은 사람들이 분양계약을 체결하고 부담하게 되는 분양대금이 바로 부동산 개발 사업에서 발생하는 수익이죠. 이 분양대금으로 시행사가 대주에게 대출받은 돈도 갚게 되고 부족한 사업비에도 충당하게 됩니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김한울 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김한울> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!