신탁등기의 위험성: 전세사기 피해를 막기 위한 필수 점검 사항

2023년 11월 16일, 전세사기 피해자는 이미 8,284명에 달한다고 보도되었습니다.

국토교통부는 신탁사기를 포함한 전세사기 범죄의 심각성을 인식하며, 피해자들의 경제적, 정신적 고통을 강조했습니다. 그러나 시간이 지나도 피해자들의 고통은 여전히 해결되지 않고 있습니다.

특히 신탁을 악용한 전세사기는 끊임없이 이어지고 있으며, 피해자들에게는 회복의 기회도 희망도 부족한 상황입니다.

이 글에서는 전세 계약 후 발생할 수 있는 신탁등기의 위험성과 피해를 막기 위한 방법을 소개하고자 합니다.

전세 계약 후 경매로 날아간 보증금… 그 원인, 신탁등기

“경매로 넘어갔다고요?” 계약서를 다시 꺼내 확인하는 순간, 이미 늦은 경우가 있을 수 있습니다. 

보증금을 잃은 세입자들은 분노와 절망에 빠지지만, 그 이유는 의외로 단순합니다. 바로, 신탁등기 때문입니다.

✔ 신탁등기의 위험성, 왜 중요한가요?

1. 소유권이 임대인에게 없다?

전세 계약에서 임대인은 해당 부동산의 소유자여야 하지만, 신탁등기가 설정된 부동산에서는 실질적인 소유권이 신탁회사에 있습니다.
 

이로 인해, 임대인과의 계약이 무효가 될 수 있으며, 경매가 진행될 경우 세입자는 법적으로 보호받지 못할 위험이 있습니다.

2. 등기부등본에 대출 기록이 없다?

신탁 부동산에 대한 대출 여부는 등기부등본에 나타나지 않습니다.

부동산 담보대출이 있을 경우 일반적으로 등기부등본에 기록되지만, 신탁을 통한 대출은 '신탁 원부'에만 기록됩니다.

초보자는 이를 쉽게 간과할 수 있으므로, 반드시 신탁 원부까지 확인해야 합니다.

3. 임대인의 거짓말?

일부 임대인은 신탁 사실을 숨기고 전세 계약을 체결합니다.

"제 집입니다. 걱정 마세요."라는 말을 믿고 계약을 했지만, 그 집이 실제로는 신탁회사 소유라면 경매로 넘어갔을 때 세입자는 전 재산을 잃을 수 있습니다.

신탁원부, 이제 인터넷 등기소에서 확인 가능

다행히도, 2025년 1월 31일부터 신탁원부를 인터넷 등기소에서 확인할 수 있게 되었습니다.

신탁원부는 부동산의 실제 소유 관계와 대출 현황을 알 수 있는 중요한 서류입니다.

전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본뿐만 아니라 신탁원부까지 발급받아 부동산담보 신탁계약 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

✔세입자가 해야 할 일

1. 전세 계약 전, 등기부등본과 신탁여부 확인

등기부등본으로  해당 부동산의 신탁 설정 여부를 점검해야 합니다.

2. 신탁된 부동산이라면 신탁원부 확인

신탁부동산이라면 '갑구'에서 신탁회사의 명의를 확인하고, '을구'에서 신탁 설정 여부를 확인해야 합니다..

3. 전문가의 도움 받기

신탁원부 내용을 이해하기 어렵다면 반드시 전문가의 도움을 받으셔야 합니다.

※『법무법인 법승』과 함께하세요※

법무법인 법승에서는 신탁 전세계약을 체결하신 분들께 따뜻한 염려의 말을 전하고자 합니다. 

신탁 전세계약은 본인 명의로 직접 계약을 체결하는 것보다 복잡한 부분이 많아, 언제나 주의가 필요합니다.

계약 체결 시 충분한 법적 검토와 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 

계약이 잘못되거나 문제가 발생했을 때, 그 피해는 커질 수 있음을 염두에 두시길 바랍니다. 

그럼에도 불구하고, 여러분이 안전하고 행복한 집에서 생활하시길 진심으로 기원합니다.
또한, 전세사기로 고통받고 계신 분들께는 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 

신뢰를 바탕으로 한 계약이 무너졌을 때의 상처는 이루 말할 수 없이 아프고 힘든 순간일 것입니다. 

여러분이 겪고 있는 아픔을 조금이라도 덜어드리기 위해 법무법인 법승은 끝까지 함께하겠습니다. 
법 앞에선 영원한 내편 늘 법무법인 법승입니다.