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지난해 5월경 국토교통부가 발표한 실수요자 중심의 주택 대책에 따라 주택법 시행령을 개정해 현재 수도권에서 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역만을 대상으로 적용하고 있는 분양권 전매 금지를 8월부터 과밀억제권역과 성장관리권역으로 확대된 바 있다.
이로 인해 과밀억제권역이었던 의정부시, 성장관리권역이었던 동두천시, 파주시, 포천시, 양주시, 연천군 등 역시 분양권 전매 금지 지역에 포함된 것은 물론 수도권 대부분 지역의 민간택지에서 전매가 현행 '6개월'에서 '소유권 이전 등기 때'까지 금지되는 셈이다.
법무법인 법승 최정아 의정부형사변호사는 “분양권 전매제도란 아파트 등에 청약하여 분양권을 취득한 사람이 입주하기 전에 해당 공간에 대한 분양권을 타인에게 매도하는 것을 의미한다”며 “분양권 전매가 허용될 경우 분양권 청약이 투기의 수단으로 악용될 가능성이 있으므로 정부에서는 정책적 필요에 따라 일부 지역에 대하여 분양권 전매를 제한하거나 금지해 왔는데, 이처럼 분양권 전매를 금지하여 입주 전에는 분양권의 매매를 막는 것을 분양권 전매금지라고 한다”고 설명했다.
그렇다면 분양권 관련 형사처벌은 어떻게 이뤄질까. 법무법인 법승 의정부사무소 최정아, 박세미, 문필성 변호사에게 조언을 구해봤다.
Q. 부정청약 유형에는 어떤 것들이 있고, 처벌 수위는 어느 정도일까?
우선 부정청약의 대표적인 유형으로는 △위장결혼으로 일시적으로 부양가족을 늘여 가점제로 청약에 당첨된 후 이혼하는 경우, △당첨확률이 높은 청약통장을 매수하여 통장 명의자가 청약신청 및 분양계약을 대리하고 분양권을 얻는 경우, △수도권 내에 위치한 고시원으로 주소지를 옮기고 청약에 당첨된 후 원주소지로 이전하는 위장전입하는 경우, △사업주체인 분양사와 공모하여 가족 수를 늘이거나 하는 허위기재로 청약에 당첨되는 방법, △다른 사람의 임신진단서를 위조하거나 아이를 입양하여 청약에 당첨된 후 파양하는 방법 등을 꼽을 수 있다.
이 같은 행위로 2020년에 적발된 당사자 모두 주택법 위반 혐의로 수사를 받았다. 수사결과에 따라 위반행위 성립 시 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 가능성이 높다. 더불어 부정청약으로 얻은 이익이 1천만 원을 초과하게 되면 최대 그 이익의 3배금액까지 벌금에 부과될 수 있다. 뿐만아니라 위반행위자가 체결한 주택공급 계약도 취소되며, 향후 10년간 청약을 신청할 수 있는 자격도 제한되는 불이익이 뒤따른다.
박세미 남양주형사변호사는 “사기의 경우 ‘사람’을 기망하여야 성립하는 혐의인데, 위와 같이 부정청약을 하는 것이 단순히 사회 일반의 질서를 해하는 정도에 해당한다면 사기로는 처벌받을 가능성이 크지는 않다”며 “다만 부정청약으로 인하여 분양사를 기망하여 경제적 손실을 입게 하고 부당히 경제적 이익을 취득할 경우 피해자를 분양사로 하여 사기죄가 성립할 여지가 존재한다”고 조언했다.
Q. 공인중개사가 처벌받을 경우 자격이 상실될까? 변호인을 선임하면 실익이 있을까?
이밖에도 공인중개사나 불법브로커들이 원주민과 매수인 사이에서 분양권 전매를 주도하고 가운데서 이익을 챙기는 형태도 많은 편이다. 관련해 지난해 경기남부지방경찰청 지능범죄수사대는 주택법 공급질서 교란행위 금지와 사문서위조, 주민등록법 위반 등 행위로 아파트 불법 전매 조직원 등 454명을 적발하고 이들 중 8명을 구속하기도 했다.
구체적으로 적발된 이들 중 48명은 부동산 브로커로, 위조 전문가도 1명 포함되어 있었다. 나머지 405명은 청약통장을 팔았거나 부정 청약당첨자로 이들이 전국에서 불법 전매한 아파트만 445채에 이르는 것으로 확인됐다.
문필성 의정부 변호사는 “공인중개사법 제33조 1항 5호에서는 개업공인중개사는 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 해서는 안 된다고 규정해두었다”며 “이를 위반할 경우 6개월 이내의 자격정지 처분을 받을 수 있고 공인중개사무소의 개설등록이 필요적으로 취소된다”고 정리했다.
이어 박세미 남양주 변호사는 “또한 동법 48조 3호에 의해 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다”며 “따라서 공인중개사가 분양권 전매금지에도 불구하고 분양권 전매에 개입하는 경우 공인중개사법 위반에 따른 형사처벌에 대응하기 위하여 변호인을 선임하여 대응할 필요가 있다”고 덧붙였다.
Q. 분양권 전매제한을 위반한 경우 민사로는 어떻게 대응할 수 있나?
오는 2월부터 분양권 전매 제한을 위반할 경우 10년 동안 아파트 청약을 할 수 없게 된다. 더불어 전매행위 제한을 위반하거나 이를 알선한 사람은 위반행위가 적발된 날부터 10년간 입주자 자격 또한 제한된다. 실제 입주자 자격 제한을 받으면 청약시스템에서 청약을 할 수 없다. 입주자 자격 제한은 주택법 개정(‘20.8.18. 법률 제17486호)에 따른 후속조치이다.
이처럼 분양권 전매제한으로 인한 권리 제한이 뚜렷해짐으로써 그에 따라 민사적 권리 다툼도 다양해질 것으로 전망된다. 이에 분양권 전매제한 위반 연루 시 민사적 대응 방법에 대해서도 알아둘 필요가 있다.
최정아 의정부 변호사는 “그동안 대법원은 오랫동안 최종 매수인이 분양권의 소유권을 가진다고 보아왔으나, 최근 매도인에게는 매수인에 대한 분양권 이전 절차에 협력할 의무가 없다고 하면서 분양권 매매계약의 무효를 인정하는 판결을 내린 바 있다”며 “그런데 최근 하급심 판결에서 기획소송 등으로 위 판결이 악용되자 다시 최종 매수인에게 소유권을 인정하는 판결 경향이 짙어져 있지만, 매도인이 분양권매매계약의 무효를 주장하는 소를 제기할 가능성이 존재한다”고 요약했다.
갈피를 못 잡고 있는 부동산 경기로 인해 분양권 전매 시장에 다양한 변수가 발생할 것으로 보이는 요즘이다. 관련해 부동산 관련 법률 행위에 있어 관련 규정 위반 여지는 없는지 꼼꼼히 살필 필요가 크다.
한편, 법무법인 법승 의정부사무소는 △의정부, 남양주, 구리, 양주, 포천, 동두천 등 '경기 동북부 지역' △도봉, 노원, 강북 등 '서울 북부지역' △춘천, 철원 등 '강원도 전 지역'의 법률상담을 진행 중이며, 성범죄, 교통범죄, 경제범죄, 강력범죄 등 폭넓은 형사사건은 물론 민사소송에 대한 입장별 정확한 법률 조력을 제공하고 있다. 최근 법승은 성공사례 건수를 1,200여 건으로 갱신했다.