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건설 분쟁, 분양 문제 관련 최근 사건 사고
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요, 사건 파일 이승우 변호사입니다! 2024년에도 각종 사건, 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 오늘 열어볼 사건 파일은 ‘분양’ 관련 사건입니다. 사건파일 애청자 여러분, 갑진년 새해 활기차게 시작하셨습니까? 새해 복이 가득하시길 바랍니다. ’사건파일‘ 오늘의 주제는 ’제주 드림타워 분쟁‘ 사건입니다. 건설, 프로젝트와 관련된 다양한 문제들이 누적되어 있어서 벽초부터 이 문제들을 해결해야만 하는 쉽지 않은 한 해가 될 것 같습니다. 제주도에서 발생한 대형 건설 프로젝트를 통해서 건설과 관련된 중요한 법률문제들을 법무법인 법승의 신명철 변호사와 알차게 알아보겠습니다. 안녕하세요. 변호사님?
◆ 신명철 변호사(이하 신명철)> 안녕하세요. 신명철 변호사입니다.
◇ 이승우> 새해 복 많이 받으십시오.
◆ 신명철> 새해 복 많이 받으세요.
◇ 이승우> 그리고 사건파일 애청자분들께도 새해 인사 해주세요!
◆ 신명철> 안녕하세요. 청취자 여러분. 올해는 좋은 일만 있기를 기원합니다. 새해 복 많이 받으세요!
◇ 이승우> 변호사님은 제주 출신 변호사이신데, 제주도와 관련된 건설분쟁이 다른 지역에 비하여 특별히 많은 것인가요?
◆ 신명철> 제가 제주도에서 태어나서 어린 시절을 보냈었는데요. 그 당시에는 시골 같은 느낌이었습니다. 그 이후에 제주도가 개발이 많이 이뤄졌고, 부동산 가격도 아주 많이 상승했습니다. 그리고 관련 분쟁도 많이 발생하고 있습니다.
◇ 이승우> 어제에 이어 제주에서 일어난 사건 살펴보죠. 어떤 사건인가요?
◆ 신명철> 오늘은 제주 개발 관련 사건인데요. 이런 경제 사건들을 보면 이 ‘계약서’ 부분이 많이 문제가 됩니다. 우리 사회는 ‘우리 사이에 뭐 계약서야’, ‘좋은 게 좋은 거다’는 등의 정문화로 인해, 금전이 오가는 거래에서 계약서 쓰지 않는 경우가 매우 많고 그래서 향후 분쟁 시 낭패를 보는 경우를 많이 봤습니다. 그런데, 특정 계약. 특히 분양계약 등에서는 계약서를 쓰기는 쓰는데, 이미 계약서가 활자로 인쇄되어 기재되어 있고, 고객은 서명만 하도록 계약이 진행되는 경우가 많습니다, 즉 계약 내용에 실질적으로 관여하지 못하는 경우가 있는데, 이러한 것을 약관이라고 합니다. 대법원 판례는 약관의 경우 고객이 불리한 위치에 있기에, 뜻이 명백하지 아니한 경우 고객에게 유리하게, 약관작성자에게 불리하게 제한 해석하여야 한다고 판시한 바 있습니다. 제주에서 이와 관련된 사건이 있어 소개하고자 합니다.
◇ 이승우> 부동산 계약이나 분양 계약이 정말 조심스럽고 어려운 부분인데요. 이 사건을 잘 살펴보면 도움이 되겠네요. 사건 내용 설명해주시죠.
◆ 신명철> 제주도의 강남이라 불리는 노형동에 제주도에서 가장 높은 쌍둥이 건물이 있는데, 1곳은 5성급 호텔, 나머지 1곳은 호텔레지던스이고 쇼핑몰, 레스토랑, 호텔 부대시설 등이 들어섰습니다. 이 건물이 지어질 때, 국내 기업과 중국 기업이 함께 시행추진했는데, 호텔은 국내 기업이 운영하고, 레지던스는 중국기업이 850실을 민간에 분양하여 투자비를 회수하기로 했습니다. 분양된 호실은 관리운영 위수탁 및 임대차계약 체결하여 중국기업에서 관리하기로 합니다. 이에 2017. 3.부터 분양이 시작하였고, 분양가는 7억원 수준이었으며, 2018년에는 분양률이 90% 넘었다고 광고를 하기도 했습니다. 분양계약서에는 준공예정일을 2019년 9월로 기재하고, 다만 건축공정 및 기타 불가항력 등에 따라 변경하고 추후 개별통보하겠다고 기재되어 있었고, 계약서 제3조3항에 만약, 매도인, 즉 국내기업 및 중국기업(피고) 귀책사유로 준공이 당초 준공예정일로부터 6개월 초과하여 지연된 경우 계약해제하고 공급대금의 10%를 위약금으로 지급하기로 합니다. 다만, 천재지변, 문화재 발견, 법개정, 자재품귀, 노사분규, 일기문제 등은 피고 귀색사유 관계없는 것으로 보고 준공예정일 지연될 수 있고, 이의 제기를 할 수 없었습니다. 피고는 2019년 9월 준공 목표로 공사 진행했으나, 근로기준법상 주당 근로시간 단축, 자재 품귀, 제주도 특상상 기상악화 등으로 준공예정일을 2020년 3월로 변경한다는 내용의 안내문을 발송하고, 다시, 코로나로 자재수급, 근로자 투입이 불가능다며 준공예정일을 2020년 6월로 변경한다는 안내문 다시 발송했습니다.
◇ 이승우> 당초 공지한 준공 시점보다 1년 가까이 밀리게 되면, 분쟁이 생길 수 밖에 없을 것 같은데요?
◆ 신명철> 그러자, 이에 수분양자들은 피고들을 상대로 분양계약해제하고 위약금 청구소송 제기했습니다. 한편, 피고는 2020년 11월 5일에 사용승인을 받았습니다. 소송에서 피고는 예상 못한 지층을 발견하여 콘크리트로 치환공사하고. 제주도 태풍, 폭설, 근로기준법 개정 등의 사유로 준공이 늦어졌기 때문에 귀책사유가 없다고 주장했습니다,
◇ 이승우> 제주 드림타워 소송에 대한 재판부의 판결은 어떻게 나왔나요?
◆ 신명철> 법원은 채무불이행 귀책사유 입증책임은 채무자에게 있다는 대법원 판례 및 계약 문언 따라 피고가 채무불이행 입증해야 한다고 판시하고, 입주 지연이 불가항력이었음을 이유로 한다는 것은 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로 통상의 수단을 다하여도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능한 것 인정되어야 한다고 판시했습니다. 대법원 판례에 의하면 IMF 및 그로 인한 자재 수급 차질 등을 불가항력적인 사정이라 볼 수 없고, 일반적으로 통상 비오는 경우까지 공사도급계약상 감안하는 것을 보면 천재지변에 준하는 이례적 강우 아니면 지체상금 면책사유로 삼을 수 없다고 봤습니다. 이 사건의 경우, 천재지변, 문화재 발견, 법개정, 자재품귀, 노사분규, 일기문제 등은 피고 귀책사유가 아니라 규정한 본 계약 조항은, 약관으로, 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 취지 등의 법리에 따라 피고의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로 통상의 수단을 다하여도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능한 것이라 제한 해석해야 한다고 봐야 할 것입니다. 피고가 감정 등을 하며 입증의 노력하였으나, 제주법원은 지반공사로 지층 존재 가능성 예견 가능하고, 기상이 이례적 수준이 아니었으며, 근로기준법 개정은 이미 오랜기간 입법예고 등 개정 절차 통해 공개된 내용으로 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로 통상의 수단을 다하여도 이를 예상하거나 방지하는 사유라 보기 어렵다고 하여 약정해제사유 인정, 이에 따라 기납부된 계약금 및 지연손해금, 위약금 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
◇ 이승우> 오늘 ‘제주 드림타워 소송’에 대해 법적으로 얘기 나눠봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 신명철> 대기업 등에서 미리 준비한 약관으로 계약하는 경우 불이익한 상황을 당하더라도 지레 겁먹고 포기하는 경우가 많은데, 법리에 따라 하나하나 따져보아 권리를 보호하기를 권합니다. 본인이 직접 수행한 사건에서 시행사가 집합건물 건축하며 하청업체에 통신관리 등의 독점권 보장하는 대신, 수개의 호실을 강제 분양하고 이후 독점권을 제대로 보장하지 않은 사건 있었는데, 시행사가 약관 형태로 제시한 계약서가 시행사에게 유리하게 기재되어 있었음에도 민법상 계약 법리에 따라 해당 업체의 손해배상소송을 제기하여 손해를 전보받는 소송상 합의를 이끌낸 사례도 있었습니다. 가장 좋은 것은 계약 체결 단계부터 변호사와 협의하여 진행하고, 분쟁 발생시 초기에 바로 변호사 통해 확실하게 대처하는게 중요합니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 신명철 변호사와 함께했습니다.
◆ 신명철> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!