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4월부터 풀리는 분양권 전매제한, 변호사가 본 해법은?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘아파트 분양’ 관련 내용입니다. 오늘은 아파트 수분양 계약의 전매제한에 관련된 문제를 살펴보려고 합니다. 경기침체와 주요 선진국 은행들의 연이은 파산, 국내 부동산 PF의 위험이 너무 높고, 아파트 분양자들의 분양 중도금, 잔금의 지급의무 불이행으로 인하여 건설사의 연쇄 부도 가능성까지 치솟고 있다고 하는데, 이러한 어려움을 해결할 규제 완화 방안에 대해 법무법인 법승의 행정법 전문가인 안성훈 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 안성훈 변호사(이하 안성훈)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 오늘 주제인 분양권 전매제한이 어떻게 생겨났는지, 입법 취지부터 살펴보죠.
◆ 안성훈> 분양권 전매제한은 부동산 투기 억제를 위한 대표적인 수단으로 보입니다. 1981년도에 도입되었으니 역사가 오래되었습니다. 원래 국민주택에만 적용되던 것인데, 1992년부터는 민영주택까지 대상이 확대됐습니다. 그 특성은 연혁을 보면 알 수 있는데요. 1997년 외환위기 때 부동산값이 폭락하게 되면서 폐지되었다가, 다시 집값이 급등한 2002년에 투기과열지구 제도를 도입하면서 전매제한을 회복했고, 그 이후로 계속되고 있습니다. 기간도 여러번 바뀌었는데 처음에는 2년이었다가 1년만에 6월로 바뀌기도 했고, 민영주택에 대해서는 60일의 단기로 운영된 적도 있습니다. 그 이후에 여러 번 바뀌다가 2005년 이후 3~10년까지의 제한기간이 도입되었고, 그 이후로 부동산 시장 상황이나 지역 사정이나 특성에 따라 줄었다 늘었다 했습니다. 지난 정권에서는 부동산 시장을 잡겠다며 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년으로 운용했습니다.
◇ 이승우> 법상으로 되어있는 건 아닌 것 같고, 시행령·시행규칙 단계에서 처리되는 건가요?
◆ 안성훈> 주택법에 제한 근거가 있고요. 시행령에서 구체적인 기간을 정하고 있습니다.
◇ 이승우> 그런데 올해 들어 전매제한 규제를 완화하겠다고 정부에서 밝혔는데, 그러면 얼마나 줄어드는 건가요?
◆ 안성훈> 부동산 시장이 얼어붙자, 이번 정부는 올해 1월에 부동산대책을 발표하면서 전매제한 규제를 완화하겠다는 계획을 내놓았습니다. 수도권은 최대 3년, 비수도권 최대 1년까지로 바꾸겠다는 건데요. 10년, 4년이 3년, 1년으로 줄었으니 대폭 완화가 되는 것은 맞습니다.또 실거주 의무를 보유기간 중에만 지키는 것으로 하거나 실거주의무 자체를 폐지하는 방향으로 주택법 개정을 추진하고 있지만, 아직 국회에서 논의 중인 상황이고요. 주택법 개정 부분은 아마 쉽게 통과되기는 어렵지 않을까 생각합니다.
◇ 이승우> 본격적으로 아파트 전매제한에 대한 문제를 살펴보죠. 아파트 전매제한으로 인해서 생기는 문제들은 어떤 것들이 있나요?
◆ 안성훈> 부동산의 공공성, 그리고 집이라는 재산의 특징이 있으니 집값을 안정시켜야 한다는 것은 정부가 꼭 해내야 하는 과제입니다. 그래서 전매제한 제도 유용한 제도이기는 한데요, 하지만 요새같이 경기가 하락하고, 소득이 감소하고, 금리도 오르는 상황에서는 분양권을 가진 사람들이 불의의 타격을 입는다는 문제가 있습니다. 아파트를 분양받고도 사정이 나빠지고 채무와 금리를 감당하지 못해서 중도금과 잔금을 납부하지 못하는 상황이 발생해 곤란에 처하는 경우가 많기 때문인데요. 아직 계약금만 들어갔다고 해도 계약이 어그러지면 계약금을 날립니다. 더하여 중도금을 넣었으면 이행의 착수가 있었으니 계약금 날리는 것만으로 해결이 안 되고 상대방 동의 없이는 해제를 못 하는 상황이 됩니다. 그러면 상황이 참 곤란하죠. 실거주 의무라도 없으면 어떻게든 돈을 끌어모아서 유지하다가, 전세를 들여서 보증금으로 잔금을 치를 수 있을텐데요. 실거주 의무까지 있으면 더 해결이 어렵고 난감해집니다. 그리고 수분양자가 중도금, 잔금을 치르지 못하는 문제가 수분양자의 문제만은 또 아닙니다. 건설사들도 수분양자들이 받은 대출이 해결되어야 재분양을 해서 해결할텐데, 중도금·잔금이 들어오지 않고 결국 입주율이 낮아지면 건설사들도 자금경색에 빠지고 경영난에 이어질 가능성이 커지거든요. 지난달 기준 기사를 보면, 전국 아파트 입주율이 역대 최저치인 63.3%까지 떨어져 건설사에 적신호가 켜졌다는 기사도 있었습니다. 집값 급등기에는 입주율이 80%대까지 올랐는데, 지난해 11월에 66.2%를 기록한 후 지난달에 최저치가 되었다는 겁니다. 분양권을 둘러싼 난국은 수분양자나 건설사 모두에게 문제가 된다는 말입니다.
◇ 이승우> ‘큰 문제가 됐구나’라고 느끼는 분들이 있겠지만, ‘한 14% 떨어진 건데 큰 문제인가?’라고 생각하시는 분들도 있을 것 같아요. 사실 회사 중에서 영업이익 마진으로 10%를 얻는 곳이 드물어요. 그러니까 결국 회사 입장에서 자금 자체가 14%정도 빠진다고 한다면 사업 현장에서 비용이 소진되고, 회사에서 돈을 메꿔야하는 상황이 되는 것이죠. 큰 건설사를 빼면 생각보다 자금 여유가 있는 경우가 드물고, 부동산으로 많이 묶여있기에 심각한 문제를 초래할 수 있겠네요.
◆ 안성훈> 네, 그렇습니다.
◇ 이승우> 전매제한이 수분양자와 건설사 모두에게 위기를 안겨줄 가능성을 갖고 있는데, 이 문제를 해결할 방법이나 대책이 있을까요?
◆ 안성훈> 분양권 전매를 제한하는 이유는 투기의 억제입니다. 아파트 투기는 아파트를 거주의 목적으로 이용하려는 의사, 즉 정상적 입주의사가 없이 아파트를 단기이윤 추구의 수단으로만 사용하는 것이 문제입니다. 일부가 과도한 이윤을 챙김으로써 다수의 주거 안정이라는 사회적 공리가 저해되는 겁니다. 그 과도한 이윤을 실현하는 핵심적 수단은 바로 분양권에 ‘P’, 즉 프리미엄을 붙이는 것입니다. 이것이 결국 투기적 수단의 분양권 매입의 동기라고 볼 수 있다면, 그 동기를 갖지 않은 사람들은 다소간의 손해를 보더라도 굴레에서 나올 수 있도록 지원해주는 방법을 생각해보면 어떨까요? 분양권을 적정 가격으로 할인해서 전매하는 경우에는 이를 허용하도록 예외사유를 만드는 것은 어떨까라고 생각해보면 좋을 것 같습니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 안성훈 변호사와 함께 했습니다.
◆ 안성훈> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!