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“시세보다 싼 집? 깡통전세 사기 알았다면?”
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘부동산 사기’ 중에서 전세 보증금 관련 사건입니다. 전세보증금을 이용한 사기 사건이 정말 다양하게 많이 발생하여 많은 분들을 힘들게 하고 있습니다. 전세금 사기 사건에 대해서 법무법인 법승의 전성배 변호사와 함께 알아봅니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 전성배 변호사(이하 전성배)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 지난 달 정부가 ‘전세사기’에 대한 단속과 처벌을 강화하겠다고 밝혔는데, 실제로 성과가 있습니까?
◆ 전성배> 국토교통부는 올해 8월 24일 주택도시보증공사·한국부동산원이 합동 분석한 1만3961건의 전세사기 의심사례 정보를 경찰청과 공유했다고 밝혔습니다. 국토부는 채무 장기 미상환 중인 집중관리 채무자 정보 3353건을 경찰에 제공하면서 정부에서도 부동산 사기에 대한 문제를 심각히 인식하고 그 수사를 진행하는 것으로 보여집니다.
◇ 이승우> 네, ‘전세사기’가 사기인 줄 모르고 당하게 되는데, 어떤 방식으로 이루어지나요? 일반인들이 미리 파악하긴 힘든가요?
◆ 전성배> ‘기획 부동산 중개업자들’은 사기 범죄의 피해자로 삼을 매수인을 찾고, 그 매수인에게 “정말 저렴한 부동산이고, 매월 적지 않은 월세 소득을 얻을 수 있다”고 하면서 매수를 권유합니다. 그렇지만 그 부동산은 전세 계약이 체결되어 있고, 월차임을 받을 수 있는 상태가 아닙니다. 기획 부동산 중개업자들은 이 사실을 숨긴 채, 월세 임대차 계약만 체결되어 있는 외관을 만들고 문서를 위조하여 매수인을 속인 것입니다.
◇ 이승우> 전세 계약인데, 월세로 속여서 매매를 했다는 것이군요?
◆ 전성배> 네, 그 사실을 전혀 파악하지 못한 부동산 매수인은 부동산을 매도하는 전 소유자가 이미 거액의 전세 보증금을 취득한 사실을 모른 채 그 부동산의 소유자로 이전등기를 마치게 되고, 부동산 임대차 보호법 상의 임대인의 보증금반환의무 승계조항에 따라 전세 보증금을 전 소유자 대신 전세 임차인에게 반환해 주어야 하는 의무를 부담하는 상황에 처하게 됩니다.
◇ 이승우> 부동산 매수인의 임대차 보증금반환의무 승계조항에 따라 효력이 발생하게 되는거군요.
◆ 전성배> 결국, 전세 임차인에 대한 사기가 1차적으로 이루어진 이후에, 다시 부동산 매각 과정에서 매수인을 기망하는 2차 사기가 이루어지는 것입니다. 빌라 전세 임차인은 물론, 빌라를 월세 수입 목적으로 구입하고자 하는 매수인들 또한 사기에 빠지지 않도록 각별한 주의가 필요한 것입니다.
◇ 이승우> 전세 임차인은 전세 보증금 사기를 당한 것이고, 매수인은 자신도 모르는 사이에 보증금 반환 책무를 짊어지는 사기를 당했다는 것인데. ‘전세사기’ 사건 피의자들은 어떤 처벌을 받게 되나요?
◆ 전성배> 허위의 월세 임대차 계약만 체결되어 있는 문서를 위조 및 행사 시, 형법 제231조 (사문서등의 위조ㆍ변조) 행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조 또는 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 되고, 부동산 매수인을 기망하여 전세 보증금을 지불하게 만든 기획 부동산 중개업자 및 전 소유자는 형법 제347조 1항에서는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
◇ 이승우> 사기 사문서 위조죄로 처벌 받는다는 말씀이신데, 그럼 변호사님이 오늘 준비해오신 사건 만나볼까요? 어떤 사건입니까?
◆ 전성배> A씨는 기획 부동산 업체에 일하는 자로 B씨에게 저렴한 부동산이 있다고 말하면서, 위 부동산에는 현재 월세 임대차 계약이 존재하는데 이 부동산을 매수하면, 임차인으로부터 월 임차료도 지속적으로 들어올 것이기 때문에 좋은 투자 수익 수단이 될 것이라면서 부동산 매수를 제안합니다. B씨는 위 부동산을 알아본 결과 등기상으로도 아무런 문제가 없었기에 괜찮은 부동산임에도 상대적으로 저렴하게 매수를 하는 것이 이상해서 A씨에게 그 이유를 물어보니 회사가 많은 부동산을 보유하고 있는 상황인데, 세금을 지속적으로 부담하는 것이 여의치 않아, 저렴하게 처분을 하는 것이라고 설명을 하였습니다. B씨는 A씨의 말을 믿고, 위 부동산을 매수 금원을 A씨의 회사에 지급하자, A씨는 부동산 매수에 관련된 등기 및 취득세 절차를 진행하고, 매매계약서, 임대차 계약서 등 관련 서류를 B씨에게 보내주었습니다. 당해 부동산이 B씨로 소유권 등기가 이전 된 다음달부터 B씨의 계좌에 월 임차료가 지급됨으로써 B씨는 저렴하게 좋은 부동산을 샀다고 생각했습니다.
◇ 이승우> ‘시세보다 저렴하다’는 것을 생각해보고, 여러 가지 점을 고려해보면 선뜻 매수하기 쉬운 상황이었던 것 같은데요. 피해자는 어떻게 사기라는 것을 알게 됐습니까?
◆ 전성배> 2달이 지난 후부터, 임차료가 지급되지 않아, 이를 이상하게 여긴 B씨는 A씨에게 연락을 해본 결과, A씨는 연락이 되지 아니하였고, 임대차 계약서에 있던 임차인도 연락이 되지 아니하였습니다. 당해 부동산 관리사무소를 통해 거주하는 자의 연락처를 알아본 결과, 거주하고 있는 사람은 B씨가 매수한 부동산의 월세 임대차 계약의 임차인이 아닌 전세 계약을 한 다른 사람이었고, 자신은 전세 보증금을 아직 전 소유자한테 받지 않았다고 하면서, 자신이 계약기간이 만료되면 전세 보증금을 B씨가 줘야 한다고 따지자, B씨는 비로소 자신이 부동산 사기를 당했다고 판단하게 된 것입니다.
◇ 이승우> 오늘 사건의 피해자 같이 전세사기인 걸 뒤늦게 알았다면, 어떻게 대처해야 하겠습니까?
◆ 전성배> 자신에게 부동산을 소개해준 대행업자가 부동산 매수 당시 제대로 알려줘야 할 사실을 숨기고서, 부동산을 매수케 하고, 이로 인한 금전적 피해를 발생케 한 사실이 입증된다면 사기로 고소를 할 수 있습니다. 만약 부동산 대행업자와 공모하여 전소유자가 부동산 매도를 하는데 기여를 함으로써 전세 보증금을 취득한 사실이 인정되면 전소유자에 대해서도 사기의 공범으로 고소를 할 수 있습니다. 위와 같은 사실이 인정된다면, 민법 제110조에 의한 ‘사기로 인한 의사표시’가 인정되어 그 계약을 취소할 수 있습니다. 보통 사기를 치는 사람들은 피해자를 기망할 때, 시간적 여유를 주려고 하지 않습니다. 오랜 생각을 하게 되면 지금의 거래 제안이 일반적이지 않고, 문제가 있음을 알 수 있기 때문입니다. 가해자가 촉박한 시간을 두고 피해자에게 결단을 요청하게 되면, 아무리 좋은 기회가 자신에게 왔다 하더라도, 신중하게 고민을 하고 결정을 하시기 바랍니다.
◇ 이승우> 네, 그러면 오늘 사건에 담긴 ‘법적 포인트’를 한 줄로 정리하고, 다시 돌아오겠습니다. 전세 사기를 당했다고 생각이 든다면, 임차인의 경우에는 주택도시보증공사에 전세보증금 보험처리가 가능한지 확인하는 것은 필수적입니다. 만약 전세보증보험 처리가 안된다면, 우선 자신이 거주하고 있는 부동산의 객관적인 가격을 확인하고, 부동산 등기부를 확인하여 근저당 등 다른 채권자의 담보설정을 확인하시기 바랍니다. 이와 같은 권리 확인을 통하여 최소한의 회수가능성을 확보하고, 변호사 상담 등을 통하여 형사 고소 및 보증금 반환 절차에 대해서 상의하시면 좋을 것 같습니다. 반대로 부동산 매수사기를 당한 매수인의 경우라면, 사기 자체를 주장해서 매매 계약 취소 가능성이 남아있는지에 대해서 검토를 꼭 해보시길 바랍니다. 피해가 발생했을 때, 피해를 모두 회복한다는 마음보다는 피해를 조금이라도 줄여보자는 마음으로 인내심을 갖고 해결해 나갈 수밖에 없다는 점을 기억해 주시기 바랍니다. 오늘 ‘전세사기’ 사건을 다뤄봤는데요. 사기를 당하기 전에 미리 예방하는 것이 무엇보다 가장 좋겠죠. 전세사기를 예방할 수 있는 좋은 방법을 알려주시죠.
◆ 전성배> 부동산을 매수할 때에는 번거롭더라도 직접 그 매수 부동산을 방문하여, 특히 주택이라면, 거주하고 있는 임차인을 직접 만나보고, 주택의 현황을 확인하는 것이 필수적이라는 점을 기억해 주시기 바랍니다. 만약 임차인이 부동산을 매도하는 기획부동산의 부탁을 받고, 월세계약이 맞다고 하였다면, 그 경우에는 임차인이 사기행위에 대한 방조행위를 한 것으로 평가될 수 있으므로, 함께 형사 고소의 대상이 될수도 있고, 나아가 전세계약의 효력을 매수하여 새로운 소유자가 된 매수인에게 주장할 수 없게 될 수 있습니다. 위 내용을 문서나 문자 메시지로 확인해놓는다면 그 주장을 입증하기 용이할 수 있습니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 전성배 변호사와 함께 했습니다.
◆ 전성배> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!