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부동산 직거래 어플의 사기 유형과 범죄 예방법
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘부동산 어플’ 관련 사건입니다. 오늘은 부동산 거래 플랫폼에서 일어나고 있는 사기 사건에 대해 알아보겠습니다. 부동산 직거래 플랫폼은 분명히 많은 편의를 제공하고 있습니다. 반면, 관리가 어렵다는 점을 이용하여 허위매물, 사기의 도구로 악용되기도 합니다. 이 문제에 대해서 법무법인 법승의 박다솜 변호사와 함께 알아봅니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 박다솜 변호사(이하 박다솜)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 지금도 많은 분들이 부동산 거래 플랫폼을 사용하고 있는데, 최근에 이 플랫폼에서 사기가 벌어지고 있어 문제가 되고 있죠?
◆ 박다솜> 요즘 부동산 거래 플랫폼에 허위매물들이 많이 올라오는 상황에서 별다른 대책이 마련되고 있지 않아 문제가 되고 있는데요. 그동안 부동산 거래 플랫폼은 저렴한 수수료로 소비자들로부터 많은 호응을 받았습니다. 그러나 전세보증 사기, 깡통전세와 같은 부동산 시장의 거래 위험이 크게 증가하면서 부동산 거래 시에 제도적인 안전장치가 필요하다는 의견들이 많이 제기되었습니다. 그래서 오늘은 부동산 거래 플랫폼에 올라오는 허위 매물 사기와 관련된 문제, 그 중에서도 전세 보증 사기나 깡통전세 부분들에 대해서 다뤄보겠습니다. ‘깡통전세’란 통상 담보대출과 전세 보증금을 합한 금액이 실거래 매매가보다 높아 보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 큰 전세 형태를 말합니다. 특히 플랫폼을 이용한 부동산 거래의 경우 집주인이 서류를 위조하여 채무관계를 숨기거나 명의만 빌린 가짜 집주인이 계약을 체결한 경우의 책임소재가 불분명한 문제가 있습니다.
◇ 이승우> 부동산 거래 플랫폼에서 사기 사건이 구체적으로 어떻게 발생하게 되는지 살펴보죠.
◆ 박다솜> 먼저 부동산 거래 플랫폼에 굉장히 깔끔하고 누가 봐도 괜찮아 보이는 매물이 매우 저렴한 가격에 올라옵니다. 그런데 실제 부동산으로 찾아가면 중개인은 미리 말을 맞춰둔 집주인과 일부러 스피커폰으로 통화를 하면서 “그 매물이 방금 나갔다”고 합니다. 이렇게 원래 올려둔 사진이 허위매물로 신고당하는 것을 피한 후에 세입자를 다른 부동산으로 유도합니다. 그리고 그 매물이 주변에서 가장 괜찮은 방이라고 하면서 “이만한 매물 없다”며 빨리 계약해야 할 것 같은 분위기를 조성합니다. 그러나 이렇게 분위기에 휩쓸려 계약을 하게 될 경우 나중에 전세금이나 보증금을 돌려받지 못할 상황에 놓일 가능성이 높습니다. 특히 임대업자, 부동산컨설팅업자, 공인중개사의 등이 계획적· 조직적으로 보증금 반환이 불가능하도록 사전 설계하여, 세입자에게 보증금을 반환해줄 의사나 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차계약 체결해서 보증금을 편취하는 소위 ‘깡통전세 사기’의 피해자가 될 수 있습니다.
◇ 이승우> 이런 식으로 깡통전세 사기를 당하면, 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까요?
◆ 박다솜> 먼저 민사적인 방법에 대해서는 집주인의 주소를 정확히 알고 있고, 집주인의 전세보증금 지급 명령에 대해서 따로 이의를 제기하지 않을 것이 명확한 경우에 세입자의 신청만으로도 결정문이 나오는 특별소송 절차인 지급명령신청을 통해서 구제를 받을 수 있습니다. 그러나 두 가지 요건을 충족시킬 수 없는 경우에는 전세보증금 반환청구소송을 제기해야 하는데요. 이 경우 이사를 해야 할 경우에는 임차권등기명령신청을 해서 이사 후에도 세입자의 지위를 그대로 유지하는 것이 중요합니다. 다른 한편, 형사법적인 대응의 경우에는 만일 집주인이 애초부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사 없이 전사 계약을 체결하였을 경우에는 사기죄로 고소할 수 있습니다.
◇ 이승우> 그럼 오늘 사건과 관련된 법률을 살펴보죠. 먼저, 전세 사기를 법적으로 ‘사기’라고 볼 수 있는 건가요?
◆ 박다솜> 사기죄는 형법 제347조에서 규정하고 있는데요. 사기죄가 성립하려면 적어도 타인의 재물 또는 이익을 침해한다는 의사 즉, ‘사기의 고의’가 필요합니다. 법원은 이러한 사기죄의 성립 여부는 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그 행위 이후의 경제사정의 변화 등으로 인하여 피고인이 채무불이행 상태에 이르게 된다고 하여서 이를 사기죄로 처벌할 수는 없다고 판단하고 있습니다. 따라서 전세 사기의 경우 임대인이 처음부터 전세보증금을 돌려주지 않을 생각으로 전세 계약을 체결한 것인지 여부를 입증하는 것이 매우 어렵습니다. 따라서 많은 사건들이 경찰 수사 단계에서 무혐의로 불송치 결정을 받기도 하는데요. 이 경우 피해자는 ‘불송치 이의신청 제도’를 통해 해당 경찰관이 소속된 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있습니다. 이러한 이의 신청이 접수되면 경찰은 관련 서류와 증거물을 검찰로 송치해야 합니다. 한편, 이러한 전세 사기 범행을 조직적으로 공모한 정황이 증거로 확인이 된다면 범죄단체조직죄를 적용할 수도 있을 것으로 보입니다. 또한 그 과정에서 만일 허위 임대차 계약서로 건물 담보가치를 높여 금융기관으로부터 대출을 받았을 경우에는 위조 사문서 행사죄로도 처벌받을 수 있습니다. 실제 사례를 보면 임대업자, 건축업자, 공인중개사가 공모하여 보증금을 애초부터 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 매매가를 초과하는 전셋값으로 전세계약을 체결하여 전세보증금을 편취한 사건에서 피의자들은 사기 혐의로 기소가 되었습니다. 이후 이들의 공모관계가 인정되어 각각 징역 1년에서 징역 3년에 이르는 실형을 선고받기도 하였습니다.
◇ 이승우> 깡통전세 사기를 진행한 중개사는 처벌을 받지 않나요?
◆ 박다솜> 먼저 형사법적으로는 앞서 말씀드린 것과 같은 절차에 따라서 처벌이 될 것인데요. 특별히 이와 별개로 공인중개사법은 허위 매물을 등록한 중개사에 대해 건당 500만원의 과태료를 부과하고 있습니다. 국토부가 정한 허위 매물의 기준은 애초부터 없는 매물·매물은 있으나 중개 의사가 없는 매물·다른 중개사에게 의뢰한 물건을 동의 없이 광고하는 경우·가격, 입지, 생활환경이 중개 광고와 다르거나 축소 은폐하는 경우·거래 결정에 있어 중요 사항을 작은 글씨로 표기하여 기망하는 경우가 있습니다. 그러나 앞서 설명드린 바와 같이 중개사가 집주인과 미리 짜고 연기를 하며 원래는 제대로 된 매물인데 방금 전에 계약금이 걸린 것과 같이 한다면 세입자 입장에서는 허위 매물 신고를 하기가 어렵게 됩니다.
◇ 이승우> 오늘 ‘전세 사기’에 대해 법적으로 얘기 나눠봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 박다솜> 전세 사기를 막기 위해서는 부동산 관련 서류들을 철저하게 검토하셔야 합니다. 특히 집주인이 국세를 체납하지는 않았는지를 확인하는 것이 중요합니다. 국세를 체납할 경우에 국가가 세금부터 우선 징수하는 규정상, 전세 보증금은 후순위로 밀려나기 때문입니다. 또한 원래 계약을 체결한 집주인에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 전세계약 시 특약사항에, '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약당시 상태로 유지하여야 하고, 입주대상인 부동산을 매매할 경우 임차인의 동의를 구한다', '만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다'고 기재하는 것이 좋겠습니다.
◇ 이승우> 네, 조직적인 전세 사기로 수많은 20~30대 청년들이 끔찍한 고통을 겪고 있습니다. 국가가 만든 ‘전세금 보증정책의 설계와 확인절차가 부실하였기 때문에 사기꾼들에게 제대로 판을 깔아준 것’이라는 지적도 나오고 있는데요. 부동산 플랫폼 사업자들도 같은 잘못을 저지르고 있지는 않은지 살펴봐주시면 좋겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 박다솜 변호사와 함께 했습니다.
◆ 박다솜> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!