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상가 건물에만 적용되는 특별한 규정 확인하기
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 사건파일 청취자 여러분 안녕하십니까! 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사입니다!
오늘 함께 열어볼 사건 파일은 ‘상가 임대차 보호’ 사건입니다. 상가를 임차하여 자영업을 하시는 분들도, 상가를 임대하여 건물을 관리하는 분들도 모두 경기 침체와 인구 감소로 인한 다양한 트렌드의 변화에 어려움을 겪고 있는 시대입니다. 건물주와 상가 세입자 모두 알아두어야 할 중요한 상가임대차와 관련된 법률 내용에 대해서 임대차 전문 변호사인 김범원 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요, 변호사님?
◆ 김범원 변호사(이하 김범원) > 네. 안녕하세요.
◇ 이승우 > 먼저 ‘상가’란 무엇인지 짚어주시죠. ‘주택’은 생활거주공간이라는 개념으로 이해가 비교적 쉬운데요. ‘상가’는 좀 개념이 넓은 것 같습니다. 어떠한 경우가 상가인지, 그리고 상가임대차라고 할 때, 사용목적으로 상가임대차 보호법 적용이 배제되는 경우가 있는지 궁금합니다. 상가 임대차 법은 왜 만들어졌습니까?
◆ 김범원 > 대한민국은 계속해서 자영업자의 수가 늘어가는 추세에 있고 특히 요식업 관련하여 자영업자 수가 늘고 있습니다. 자영업자들은 대부분 상가건물을 임대하여 영업을 하고 있습니다. 영세한 자영업자가 자영업자 수의 대부분을 차지하고 있는 반면에 상가 건물 소유주들은 대부분 상대적으로 우월한 지위에 있는 경우가 많았습니다. 그 우월한 지위를 남용하지 못하도록 하기 위하여 상가임대차보호법이 제정된 것입니다.
◇ 이승우 > 상가임대차보호법의 주요 규정들은 무엇이 있나요?
◆ 김범원 > 건물주에 비하여 상대적으로 영세한 자영업자의 상가 임대차를 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법이 제정되었고 주택임대차와 유사하게 임차인을 보호하는 여러 규정을 두고 있습니다. 주택임대차와 유사하게 대항력, 우선변제권, 계약 기간, 갱신요구권 등이 규정되어 있으나 상가 건물에서만 발생하는 권리금을 보호하는 특별규정이 있습니다.
◇ 이승우 > 대항력과 우선변제권은 지난 시간에 배웠고, 상가 건물에만 적용되는 특별 규정, 어떤 게 있나요?
◆ 김범원 > 주택 임대차의 경우 최소한의 임대차 기간을 2년으로 보는 것과는 달리 상가의 특성상 1년을 최소한의 임대차 기간으로 보아 기간을 정하지 않거나 1년 미만의 기간을 정했을 때에는 임차인은 1년의 계약 기간을 임대인에게 주장할 수 있습니다. 주택 임대차의 계약 갱신 요구권 제도가 시행되기 전부터 이미 상가 임대차의 경우에는 계약 갱신 요구 제도가 시행되고 있었습니다. 상가 임차인은 임대인에게 임대차 기간 종료 6월 전부터 1월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것입니다.
◇ 이승우 > 전세 계약은 기간이 ‘2+2’인데, 상가 계약 기간은 어느 정도 보장되고 있나요?
◆ 김범원 > 상가의 경우 임대차 계약을 유지할 수 있는 기간을 최대 10년까지 인정해 주고 있습니다. 종래에는 5년의 기간만 인정해 주었으나 어느 정도 비용과 성과를 얻은 세입자를 더 보호해 주기 위해 기간을 늘리는 방향으로 개정이 이루어진 것입니다. 주택임대차의 경우 계약 갱신 요구는 1회만 할 수 있으나 상가 임대차의 경우 총 10년의 기간 내에서는 회수 제한은 없습니다. 만약 1년의 계약 기간이라면 최대 9번까지 계약 갱신 요구를 할 수 있는 것입니다. 임대해 준 상가가 상당한 성과를 얻은 경우 이를 탈취하기 위해 건물주가 세입자를 내보낸 후 유사한 영업을 하는 경우가 종종 있어 왔기에 이를 막고 임차인을 보호하기 위해 최대 보호되는 임대차 계약 기간을 늘린 것입니다.
◇ 이승우 > 주택 임대차와 비슷하게 상가 주인이 갱신을 거절할 수도 있고, 보증금이나 월세도 5% 내로 올릴 수 있는 거죠?
◆ 김범원 > 상가 임대차의 계약 갱신 요구 역시 정당하게 계약을 이행하고 있는 세입자를 보호해 주기 위한 제도이기 때문에 3기 이상 월세를 지급하지 않거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차하거나 임대인의 동의 없이 상가를 다른 사람에게 빌려준 경우, 상가를 고의 과실로 파손한 경우 등에 있어 임차인은 계약 갱신 요구를 할 수 없습니다. 그리고 갱신되는 계약의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 만약 계약 기간이 2년이었다면 2년의 기간의 임대차로 계약 기간이 정해집니다. 다만 보증금이나 월세는 증감할 수 있습니다. 다만 너무 과중한 금액 요구는 실질적으로 계약 갱신이 불가능하게 되므로 5%의 한도 내에서만 보증금이나 월세를 올려달라고 요구할 수 있습니다.
◇ 이승우 > 주택 임대차에 대한 기본적인 내용은 알았으니 실제 상황에 적용해 보죠. 보증금 5천만 원에 2016년 1월부터 상가건물 임대차를 체결하였고 2년 단위로 계약을 체결했습니다. 건물주가 특별한 말없이 계속 계약을 갱신해 주다가 이번에 기간이 종료되었을 때, 더 이상 갱신해 줄 수 없다고 하며 후속 임차인에게 시세보다 훨씬 높은 3억 원의 보증금을 요구하여 대략 5천만 원 상당으로 형성된 권리금을 내고 들어오겠다는 양수인과 계약을 하지 못하게 되었다는 사연이 있습니다. 어떻게 될까요?
◆ 김범원 > 현재 법률에 의하면 10년의 기간 내에는 계약 갱신요구를 할 수 있어 보여 갱신요구를 할 수 있어 보이지만 실제로는 갱신요구를 할 수 없습니다. 10년의 계약 기간으로 법을 개정하며 이 규정은 개정 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다는 경과규정을 두었기 때문에 개정 10년의 보호를 받을 수 없는 것입니다. 2018년 10월 경 법이 개정되기 이전에 이미 2018년 2월 경 이미 한차례 갱신이 되었기에 기존의 5년의 기간만 보호되는 것입니다. 따라서 건물주의 갱신 거절은 정당합니다. 결론에 도달하기 전에 보호 범위, 보증금과 월세 합산 계산, 보증금을 과도하게 요구한 경우에 대해서 계약 갱신 거절로 인한 권리금 소멸 부분이 쟁점화되는지 여부를 간략히 짚어 준 다음 아래 질문으로 가야 할 것 같습니다.
◇ 이승우 > 상가를 인수받아 장사를 하겠다고 했던 양수인이 지급하겠다고 했던 권리금 5,000만 원을 하나도 못 받게 되었는데, 그냥 인정하고 상가를 넘겨야 하는 것인가요? 법으로 권리금은 어떻게 보호되지 않나요?
◆ 김범원 > 상가 건물 임대차에서 특별히 규정하고 있는 것은 계약이 종료된 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하고 있습니다. 권리금 5,000만 원을 받을 수 있으리라 생각합니다.
◇ 이승우 > 들어오겠다는 새 임차인에게 받기는 어렵겠죠. 건물주에게 받을 수 있다는 말씀인가요?
◆ 김범원 > 네. 그렇습니다. 권리금이라 함은 쉽게 설명하자면 자신이 상가를 운영하며 투자한 시설비나 신용, 영업상의 노하우 등을 모두 넘기는 대가로 받는 금원입니다. 보통 세입자가 신규 세입자에게 상가를 넘겨주며 받는 돈입니다. 그렇기 때문에 세입자가 집주인에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 그런데 집주인이 우월한 지위에서 세입자가 신규 세입자로부터 권리금을 받는 것을 막는 경우가 많이 발생하였고 이를 보호하기 위한 규정이 신설되었습니다.
◇ 이승우 > 어떤 경우에 건물주에게 권리금을 요구할 수 있는 건가요?
◆ 김범원 > 만약 집주인이 임대차 종료 6월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 권리금을 받지 못하게 방해하거나 현저하게 높은 보증금을 신규 임차인에게 요구해서 계약이 체결되지 않도록 하는 등의 행위를 해서 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 된다면 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는 것입니다. 다만 이 경우도 임차인이 자신의 의무를 모두 이행하여 보호받을 수 있는 자격이 있어야만 청구가 가능합니다. 위 사안의 경우 만약 신규 임차인에게 건물주가 현재 시세보다 현저히 높은 3억 원의 보증금을 요구하여 신규 임차인이 계약을 체결하지 않았다면 건물주가 권리금 회수 기회를 박탈한 것이므로 5천만 원 상당의 권리금을 손해배상으로 청구할 수 있게 됩니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김범원 변호사와 함께 했습니다. 즐거운 설 명절 보내시기 바랍니다. 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!