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경매로 넘어간 상가, 보증금 받는 우선변제권이란?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 사건파일 청취자 여러분 안녕하십니까! 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사입니다! 오늘 함께 열어볼 사건 파일은 ‘우선 변제권’ 관련 내용입니다. 최근 경매로 주택, 아파트가 넘어가는 경우가 많아지고 있습니다. 이러한 경우에 주택임대차, 상가임대차의 대항력과 우선변제권의 의미를 정확하게 알지 못하고 피해를 입는 분들이 많습니다. 어제 대항력에 이어 오늘은 우선변제권에 대해서 쉽게 임대차 전문 변호사인 김범원 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요, 변호사님?
◆ 김범원 변호사(이하 김범원) > 네. 안녕하세요.
◇ 이승우 > 전세 계약을 할 때, ‘확정일자’가 중요하다는 얘기 많이들 하는데, 확정일자가 중요한 이유가 ‘우선변제권’과 관련 있다면서요?
◆ 김범원 > 주택임대차에서 임차인을 보호해 주는 효력으로 다른 일반 채권자에 대한 우선변제권이 있습니다.
◇ 이승우 > 우선 변제권이라는 것이, 무엇인가 먼저 받는다 이런 의미인데요. 누구보다 먼저 받는다는 것인가요?
◆ 김범원 > 네. 건물주도 여기저기 빚을 지고 있을 수 있지 않습니까? 그러한 경우에 다른 채권자보다 먼저 우선해서 보증금을 반환받을 수 있다는 의미에서 우선 변제권이라고 부릅니다.
◇ 이승우 > 그럼 모든 다른 채권자들보다 무조건 우선해서 내 보증금을 반환받을 수 있는 것인가요?
◆ 김범원 > 그런 것은 아닙니다. 우선변제권이란 임대차 계약서에 확정일자를 갖추는 경우 날짜의 선후를 따져 후순위 권리자, 날짜가 늦은 다른 채권자보다 우선하여 보증금 등을 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다. 즉 권리 성립의 선후 관계를 따져 그 순위에 맞게 우선 변제를 받을 수 있는 권리입니다.
◇ 이승우 > 그렇군요. 먼저 등록한 권리자의 경우에 먼저 받을 수 있는데, 최소한 내가 확정일자 받은 때까지 나보다 먼저 등록한 권리자가 없다면, 내가 우선 보증금을 나중에 반환받을 수 있다는 의미군요. 그럼 확정일자는 어떻게 어디에서 받아야 하나요?
◆ 김범원 > 보통 확정일자는 주택 소재지의 주민센터나 법원, 등기소 등에서 임대차 계약서에 도장 형식으로 일자를 기재해서 찍어주는 방식으로 받을 수 있습니다. 확정일자를 부여해 주는 기관은 관련 자료를 확정일자부에 기재하여 정보를 보유하고 있게 됩니다.
◇ 이승우 > 이런 우선변제권이 어떤 상황에서 중요하게 쓰이는지 설명해 주시면 좋을 것 같아요.
◆ 김범원 > 전세를 얻어서 살고 있는 상황에서 갑자기 살고 있는 집이 경매 절차에 넘어가게 되었을 때. 기존에 자신보다 앞선 일자에 주택에 근저당권 설정 등기 등이 되어 있다면 대항할 수 없고 우선변제권이 있는 경우에만 순위에 따라 집의 경락대금에서 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다. 우선변제권이 없다면 다른 일반 채권자와 같은 순위에서만 변제받을 수 있습니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있다면 경매 절차에 참여해 우선 변제를 받을 수도 있습니다.
◇ 이승우 > 그러니까 경매로 집이 팔리면, 우선변제권이 있어야 내 보증금을 그 순위에 따라 돌려받게 된다는 이야기 이지요? 결국 대항력만 있어서는 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 말이군요.
◆ 김범원 > 그렇습니다. 우선변제권의 순위는 기본적으로 확정일자 부여일을 기준으로 정합니다. 만약 확정일자 부여일보다 먼저 근저당권설정등기가 되어 있다면 그보다 후순위로 보증금을 받을 수 있는 것입니다. 그런데 확정일자 부여일보다 대항력 취득시기가 늦다면 대항력 취득시기를 기준으로 우선변제권의 순위가 정해집니다. 이와 같이 우선변제권은 보증금을 돌려받기 위해 중요한 수단이므로 반드시 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 귀찮다고 며칠 받는 것을 미루게 된다면 그만큼 순위가 밀릴 수도 있으니 바로바로 처리하는 것이 중요하다는 점을 잊지 말아야 합니다.
◇ 이승우 > 지금까지 임대차보호법에서 중요한 대항력과 우선변제권을 알아봤습니다. 이번엔 실제로 일어날법한 문제를 살펴보죠. 전세 기간이 끝났는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아요. 이럴 때 취할 수 있는 법적 대응은 어떤 게 있을까요?
◆ 김범원 > 전세 기간이 지나 새로 살 집을 이미 마련한 상태에서 집주인이 후속 세입자를 구하지 못해 보증금을 주지 못하겠다고 하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 특히 최근 1~2년간 보증금 시세가 많이 낮아져 세입자에게 지급해야 할 보증금이 새로 받을 보증금보다 큰 경우가 많이 발생하고 있어 이런 분쟁이 많아지고 있습니다. 이 경우 자금의 여유가 있어 새로운 집주인에게 줄 보증금을 지급할 수 있다면 이사를 하며 임차권등기명령 제도를 이용할 수 있습니다.
주택 임대차에 있어서 제3자에 대해서 대항할 수 있기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하며 이는 계속 유지하고 있어야 보호를 받을 수 있습니다. 만약 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 하고 새로운 집에 전입신고를 마쳐버리면 기존 계약에 있어서 대항력과 우선변제권을 잃게 되는 문제가 발생합니다. 이러한 상황을 보호해 주기 위해 임차권등기명령 제도가 있는 것입니다.
집주인이 전세 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차권등기명령신청을 하고 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 이후에는 이사를 해서 집을 집주인에게 돌려주고 새로운 집에 전입신고를 해도 기존에 가지고 있었던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
◇ 이승우 > 마지막 질문으로, 최근 ‘전세대란’으로 여러 보도에서 ‘보증금 반환청구 소송’을 들을 수 있었는데, 집주인이 보증금을 계속 돌려주지 않으면 최종적으로는 소송으로 이어지는 건가요?
◆ 김범원 > 집주인이 계속해서 보증금을 돌려주지 않고 있다면 결국 보증금 반환청구 소송을 진행할 수밖에 없는데 임차권등기가 되어 있고 집주인에게 집을 돌려주었다면 보증금에 더해 집을 돌려준 이후부터 보증금에 대한 이자까지 청구할 수 있습니다. 그리고 임차권 등기 신청 및 등기와 관련하여 든 비용 역시 집주인에게 청구할 수 있습니다. 그렇게 승소판결을 받게 되고 판결이 확정된다면 집에 대해 경매신청을 할 수 있고 기존에 획득했던 우선변제권의 순위에 따라 경락대금에서 보증금 및 이자, 임차권 등기 관련 비용까지 지급받을 수 있게 됩니다.
만약 새로 살 집을 구했는데 자금의 여유가 없어 대출을 받아 새로운 보증금을 지급하거나 대출을 받을 수도 없어 새로운 계약의 계약금을 그대로 포기하게 되는 경우 집주인이 이러한 사실을 명백히 알고 있음에도 보증금을 반환하지 않는 경우에는 대출에 따른 이자나 포기한 계약금 상당액에 대해서는 특별손해로서 집주인에게 청구할 수도 있게 됩니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김범원 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김범원 > 감사합니다.
◇ 이승우 > 청취자분들은 전세 계약할 때, 확정일자와 우선변제권 잘 챙기시기 바랍니다. 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!