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전세보증금 지키는 주택임대차 보호법 체크
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 사건파일 청취자 여러분 안녕하십니까! 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사입니다!
오늘 함께 열어볼 사건 파일은 ‘주택 임대차’ 사건입니다. 아파트 매매가는 하락하지만, 전세가는 오히려 상승하고 있다는 뉴스가 나오는 요즘입니다. 전세보증금을 잃지 않고 잘 지키려면 알아두어야 할 주택임대차와 관련된 사항 잘 이해하고 계셔야 하는데요. 오늘부터 임대차 전문 변호사인 김범원 변호사와 쉽게 알아보겠습니다. 안녕하세요, 변호사님?
◆ 김범원 변호사(이하 김범원) > 네. 안녕하세요.
◇ 이승우 > 전세사기, 보증금 사기 같은 사안이 많이 발생하는데, ‘전세’는 임대차와 다른 건가요?
◆ 김범원 > 흔히 말하는 ‘전세’ 제도는 대한민국에만 있는 특이한 주거 형태입니다. 거액의 전세금을 집주인에게 맡기는 대신 계약 기간 동안 그 집에서 살 수 있는 것이지요. 전세권이라는 제도가 따로 있지만 일반 사람들이 알고 있는 전세 계약은 바로 주택 임대차 계약을 의미합니다. 그런데 살 공간이 제대로 마련되지 않으면 사람은 제대로 살 수 없습니다. 그렇기 때문에 주택임대차 보호법으로 특별히 집을 빌리는 사람의 거주와 보증금을 보호해 주기 위한 여러 제도를 마련하고 있습니다. 그중 제일 중요한 것이 대항력과 우선변제권입니다. 오늘은 먼저 대항력에 대해서 알아보겠습니다.
◇ 이승우 > 대항력이라고 하면, ‘대항할 수 있는 힘’이라는 말이잖아요? 누구에게 대항할 수 있다는 의미인가요?
◆ 김범원 > 면역력이라고 하면 질병, 세균에 대항해서 지키는 힘인 것처럼 ‘대항력’, ‘대항할 수 있는 힘’이라는 표현은 계약의 당사자인 외의 세상의 모든 다른 사람들, 법에서는 ‘제3자’라고 하는데요. 계약 당사자였던 집주인, 건물주는 물론 임대차 계약의 당사자가 아니었던 사람, 제3자에게도 임대차 계약의 내용을 가지고 자신의 권리를 주장해서 세입자의 거주지를 지킬 수 있는 힘이 있다는 의미입니다.
◇ 이승우 > 그럼 주택임대차법의 ‘대항력’이 없다면, 세입자는 건물주나 집주인이 매매로 변경되게 되면, 쫓겨나야 했던 것이군요?
◆ 김범원 > 네 그렇습니다. “매매는 임대차를 깨뜨린다.”라는 법언이 그러한 상황을 설명합니다. 변호사님과 제가 한 약속이 이 방송을 듣고 있는 청취자분들의 재산권 행사를 제한할 수는 없지 않습니까? 그렇지만 주택임대차나, 상가임대차는 우리 두 사람의 계약 내용이 청취자분들의 재산권 행사에도 영향을 미치게 된다는 거죠. 그게 바로 대항력의 진정한 의미입니다.
◇ 이승우 > 구체적인 대항력의 내용은 어떤 건가요?
◆ 김범원 > 주택 임대차 보호법 제3조 제1항에 의하면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있고 제4항에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다‘고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 일정한 요건을 갖추면 ‘제3자에 대해 효력이 생긴다’는 것입니다. 이를 대항력이라고 합니다.
◇ 이승우 > 조금 더 쉬운 예시로 설명해주시면 좋을 것 같은데요?
◆ 김범원 > 일반적인 임대차와 어떻게 다른지 간단히 알아보겠습니다.
친구의 명품시계를 빌리면서 시계를 잃어버릴 수도 있으니 100만 원을 보증금으로 주고 3개월 뒤에 시계를 반환할 때 돈을 돌려받기로 했다고 생각해 봅시다. 잘 사용하고 있는데 갑자기 친구가 그 시계를 다른 사람에게 팔았다고 연락을 해왔습니다. 그 이후 친구의 시계를 산 다른 사람이 내가 시계를 샀으니 시계를 돌려달라고 했을 때 보증금 100만 원은 누구로부터 돌려받아야 할까요? 나와 보증금을 주고받는 계약을 한 사람은 ‘친구’이기 때문에 친구에게만 보증금을 돌려달라고 할 수 있고, 시계를 구입한 사람에게는 보증금을 받지 못합니다. 시계도 그냥 돌려줘야 합니다.
그러나 주택 임대차의 경우에는 ‘법이 정한 요건’을 갖추면 새로 그 주택을 산 사람, 즉 제3자에게도 임대차 계약을 효력을 처음 계약의 내용대로 주장할 수 있게 됩니다. 앞서 본 사례에서 물건이 시계가 아니라 주택이라고 한다면 나중에 집을 구입한 사람에게 아직 계약 기간이 남아 있으니 돌려줄 수 없다고 주장할 수도 있고, 계약 기간이 끝난 뒤에 친구가 아니라 새로 집을 산 사람에게도 보증금을 달라고 청구할 수도 있게 되는 것입니다.
◇ 이승우 > 세입자들에게 대항력이 정말 중요할 것 같은데, 대항력을 갖출 수 있는 요건은 어떻게 되나요?
◆ 김범원 > 바로 임대차 등기를 하거나 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것입니다. 임대차 등기명령에 대해서 들어본 사람이 있으시겠지만 임대차도 처음부터 등기가 가능하다는 사실을 모르는 분이 많습니다. 실제로 임대차 등기는 집주인의 협조가 있어야만 가능하고 등기비용이 발생하기 때문에 이용하는 사람이 거의 없기 때문입니다.
그래서 실제로 중요한 것은 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것입니다. 주택의 인도라는 것은 보통 이사를 해서 집에 들어오면 요건을 갖추는 것으로 볼 수 있고 주민등록은 주민센터에서 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 봅니다. 이때 자신의 사정상 임차인 본인이 전입신고를 하지 못했다고 해도 배우자나 동거 자녀가 전입신고를 했다고 하더라도 대항력을 갖춘 것으로 봅니다.
◇ 이승우 > 대항력의 특이한 점이 바로 주택의 인도와 주민등록을 마친 시점부터 생기는 게 아니라는 점이잖아요. 이 부분 자세히 설명해 주시죠.
◆ 김범원 > 대항력의 경우 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 발생한다는 점과 주민등록을 계속 유지하고 있어야 한다는 점입니다. 만약 집주인에게 사기를 당하여 주민등록을 마친 날에 집주인이 다른 사람에게 집을 팔고 등기까지 넘겨줘서 소유권이전등기까지 돼버렸다면 몇 시간 차이로 매수인에게는 대항할 수 없게 됩니다.
이를 막기 위해서는 최소한 이사 당일 보증금 잔금을 지급하기 직전에는 등기부 등본을 확인해야 합니다. 그리고 주민등록도 계속 유지해야 합니다. 만약 다른 주소로 전입신고를 해서 주민등록이 옮겨진다면 그 날로 대항력을 상실하기 때문에 항상 주의해야 합니다. 다시 전입신고를 하면 그때부터 대항력이 새로 발생하기 때문에 그 사이에 법률관계가 생긴 제3자에게는 대항할 수 없게 되는 것입니다. 다만 배우자나 가족이 주민등록을 유지하고 있다면 대항력은 유지된다고 봅니다.
◇ 이승우 > 오늘 대항력에 대해 알아봤는데요.
마지막으로, 청취자들에게 한마디 부탁드리면서 마무리하겠습니다.
◆ 김범원 > 전세 계약 체결 시 대항력의 취득은 매우 중요한 사항입니다. 계약 당시 반드시 등기부 등본을 확인하여야 등기가 이전되었는지 처리 중인 확인을 하여야 하며, 제대로 된 주소에 전입신고를 하고 주민등록도 계속 유지하여야 합니다. 외국인이 국내에서 임대차계약을 체결하고 출입국관리사무소에 외국인 등록과 체류지 변경신고를 하게 되면 주택임대차보호법상 대항력이 발생한다는 점도 기억해두시면 좋겠습니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김범원 변호사와 함께 했습니다. ‘전입신고’, ‘주민등록유지’ 그리고 ‘실제거주’ 이 세 박자가 모두 맞아야 합니다. 생활 속 법률 히어로 이승우였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!