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불황기 채권 회수 팁은?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘채권 회수’ 관련 내용입니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 김한울 변호사(이하 김한울)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 우리나라 대출 채무 현황 좀 간단하게 짚고 넘어가 볼까요?
◆ 김한울> 최근 우리나라 가계대출은 물론 기업 대출 규모도 가파르게 증가하고 있다고 지적하고 우려하는 목소리가 사회적으로 높아지고 있습니다. 그리고 여러 분석 결과를 참고해 보면 이 같은 사회 전반적 부채 증가에 부동산담보대출이 큰 영향을 끼쳤다고 합니다. 이처럼 개인과 기업의 재정건전성이 점차 악화하면서 개인이나 기업이 채무를 감당하지 못하고 파산이나 회생을 신청하는 일도 많아졌습니다. 대법원 통계 자료에 따르면 올해 1분기를 기준으로 개인과 법인 회생 신청 건수가 모두 작년 1분기 대비 47% 이상 증가했고, 법인 파산 신청 건수도 작년 1분기 대비 50.9%가 증가했다고 합니다. 즉, 누군가에게 받아야 할 돈이 있는데 원활하게 돈을 돌려받지 못하는 상황이 된다면 어떻게 내 채권을 회수해야 할지 고민해야 하는 그런 채권 회수 비상 상황이라고 표현할 수도 있겠습니다.
◇ 이승우> 채권 회수 관련해서 법적 절차를 말씀드리기 전에 앞서서 채권 회수를 정말 잘하시는 신용정보회사 대표님한테 들어봤는데요. 화내지 말고 매일 계속 같은 시간에 연락을 해서 변제를 요청을 해라. 그리고 길게 여러 가지 이야기 들어주고 이야기 대화를 나눠라. 그렇게 하는 게 가장 효과적이다. 이런 얘기를 듣기도 했습니다. 그것도 좀 기억해 두시면 좋을 것 같은데, 일반 사법적 절차는 어떻게 됩니까?
◆ 김한울> 일반적으로는 내가 받아야 할 돈이 있는데 원활하게 받지 못하는 상황이 되면 결국 민사소송을 제기하고 재판에서 승소한 다음에 그다음에 강제집행을 통해서 채권을 회수해야 합니다. 그런데 강제집행을 하려면 문제는 채권자가 재산을 가지고 있어야 되죠. 채권자에게 재산이 있는데 또 어떻게 집행할지 막막한 그런 경우도 있어서 문제입니다. 그리고 오늘 주제가 바로 그런 부분인데요.
◇ 이승우> 그중에서도 담보신탁 관련된 부분, 담보신탁 되면 포기해야 될 것 같다는 생각이 딱 일단부터 들거든요. 신탁 재산? 그럼 그건 채무자 거 아니잖아. 이 생각부터 딱 드는데 한번 자세히 얘기 들어보도록 하겠습니다. 본격적으로 들어가기에 앞서서 우리가 채권을 회수하는 법적 절차, 이렇게 되면 판결 받는다. 이것까지 알고요. 경매한다. 이것까지는 많은 분들이 또 알고 계세요. 오늘 이야기 해주실 부분 중에 차이가 나는 부분은 판결 안 받고 공매 절차로 간다. 그래서 담보신탁이라는 것과 공매 절차가 밀접하다. 이런 부분이 있다라고 생각이 되는데요. 근저당권하고도 또 어떤 차이가 있는지도 좀 궁금하기도 하고요. 또 이런 부분에 대해서 근저당권하고 담보신탁이 어떻게 다른 건지. 실제로 또 경매 절차로 이루어지지 않고 담보신탁의 경우에 공매가 이루어졌을 때 남는 돈들을 우리가 가져올 수 있는 방법이 있는 건지. 여러 가지가 궁금하기는 합니다. 그런데 가장 먼저 채무자 입장에서, 돈을 빌리는 사람 입장에서 금융기관이나 은행한테 돈 빌리면서 근저당권 설정하는 경우하고 또 담보신탁을 설정하는 경우가 서로 다르다. 이렇게 말씀하셨어요. 어떻게 이게 두 가지가 구분되는 걸까요?
◆ 김한울> 일단 담보 제공 방식으로 근저당권 방식이나 부동산담보신탁 방식이나 사실 기능상으로는 굉장히 유사한 점이 많습니다. 가장 크게 다른 점이 있다면 대출을 받는 사람이 그대로 소유권을 가지게 되는 근저당권 방식, 많이들 알고 계실 겁니다. 채무자가 금융기관에서 대출을 받으면서 내 부동산 명의를 그대로 가지고 있고 거기에 대해서 금융기관은 돈을 빌려주고 근저당권설정등기만 하게 되는데요. 그런데 부동산담보신탁 경우에는 좀 다른 것이 부동산 소유권을 채무자에서 부동산 신탁회사로 넘기게 되는 절차가 있습니다.
◇ 이승우> 사용하고, 쓰고 이런 데에 제한이 생기는 건 아니죠?
◆ 김한울> 네. 실질적인 사용이나 수익, 그러니까 부동산을 내 원래의 내 부동산과 같이 사용하고 이용하는 데에는 제약이 발생하지는 않습니다.
◇ 이승우> 담보신탁이라는 의미가 그럼 담보 목적 신탁입니까?
◆ 김한울> 예, 그렇습니다. 그래서 현재 실무상 금융기관에서 운용하는 것을 보면 주로는 제2금융권에서 많이 담보신탁 방식으로 대출이 발생할 수 있도록 상품을 운영하고 있는데요.
◇ 이승우> 1금융권에서는 주로 근저당권 설정을 하는 방식을 취하고 2금융권에 있는 회사들이 담보신탁을 비교적 더 많이 사용하고 있군요. 담보신탁을 이용하게 되면 좀 더 대출받을 수 있는 금액이 늘어납니까?
◆ 김한울> 대출 금액하고는 큰 상관은 없고요. 보통은 비용 면에서 좀 절감되는, 비용 절감의 효과는 대출을 해주는 금융기관도 마찬가지고 또 채무자 입장에서도 근저당권보다는 큰 금액은 아니지만 조금 비용이 절감되는 부분이 있습니다. 그리고 더 큰 차이가 있다면 근저당권의 경우에는 말씀하신 것처럼 대출을 받은 사람이 변제를 하지 못해서 담보가 처분되는 상황이 되면 근저당권은 법원 경매 절차를 거치게 되는데요. 담보신탁의 경우에는 부동산신탁회사가 한국자산관리공사 홈페이지에 공매 공고라는 것을 하게 되고 경매처럼 진행이 됩니다. 그래서 거기서 낙찰이 된 사람과 매매 계약을 체결하고 그 대금으로서 대출금 상환에도 쓰이고 남는 것이 있다면 대출을 받은 사람에게 돌려주게 되는데, 절차가 아무래도 법원 경매 절차보다는 좀 신속하게 진행되는 이점이 있습니다.
◇ 이승우> 그러면 채무자 입장 말고요. 채권자 입장, 돈을 회수를 해야 되는데 채무자가 부동산을 담보신탁을 해놨어요. 채권 회수가 가능합니까? 아니면 이걸 좀 묶어놔야 됩니까? 어떻게 해야 됩니까?
◆ 김한울> 나에게 돈을 줘야 할 채무자가 자기 명의로 부동산이 있는 것 같기는 한데, 부동산을 담보로 제공해서 방금 설명드린 담보신탁계약을 체결하고 대출을 받았을 때 강제집행을 하기가 좀 막막하실 수가 있습니다. 왜냐하면요. 첫 번째로는 근저당권하고는 다르게 대출을 받는 사람이 소유권을 계속 가지고 있지 않고 신탁회사로 소유권을 넘긴다고 아까 말씀드렸지 않습니까? 채무자 명의의 부동산이 아닌 것으로 등기부상 표시되기 때문에 이게 집행이 되는지, 한다면 어떤 방식으로 해야 되는지 굉장히 어려우실 수가 있고 또 신탁법 조금 알아보시다 보면 신탁법상 신탁재산에는 강제집행을 할 수 없다. 이런 규정이 있습니다. 그래서 쉽게 포기하시는 경우도 있고요. 그래서 요약을 해서 말씀을 드리자면 내 채무자, 담보신탁이라고 하는 방식을 이용해서 대출을 받은 내 채무자가 가지고 있는 신탁수익권이라는 거를 압류를 하면 됩니다.
◇ 이승우> 신탁수익권을 압류할 수 있다. 그거를 갖고서는 강제집행을 할 수 있다는 얘기인가요?
◆ 김한울> 네, 그렇습니다. 신탁수익권으로는 담보신탁의 경우에는 신탁수익권이 소유권이전등기청구권의 모습으로 나타나게 될 수 아니면 그 부동산이 아까 말씀드린 공매 절차를 거친 다음에 남아있는 돈, 정산금을 돌려받을 금전채권으로 형태가 나타나게 될 수도 있습니다.
◇ 이승우> 담보신탁의 신탁수익권을 압류하거나 가압류해야 된다. 그 신탁수익권의 내용이 두 가지일 경우가 있다. 하나는 정산금, 남는 돈일 수 있고 하나는 담보신탁 계약이 해지되는 것을 전제로 하는 개념 같은데 소유권이전등기청구권 자체가 될 수가 있다는 거네요.
◆ 김한울> 네, 그렇습니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김한울 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김한울> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!