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'빌라왕 사태' 이후 심각한 빌라난, 진짜 문제는?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건파일 오늘의 주제는 ‘전세 사기’ 관련 사건입니다. 오늘은 빌라왕 사태 이후, 커지고 있는 빌라 관련 문제를 살펴보려고 합니다. 빌라는 서민들, 사회초년생들, 신혼부부의 중요한 주거로서 훌륭한 기능을 해왔습니다. 다만, 그 보증금과 월세와 관련된 정보가 아파트의 경우와 달리 깜깜이 식으로 중개사무소에 물어보고 확인하는 형태로만 이루어졌죠. 이제 빌라전세사기 사건이 대대적으로 처벌 받게 되면서 빌라는 외면을 당하고 있습니다. 이 문제를 해결하기 위한 국가 사회적 대응방안에 대해서 박기태 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?
◆ 박기태 변호사(이하 박기태)> 네, 안녕하세요.
◇ 이승우> 먼저, 여러 주거형태 중에서 ‘빌라’가 어느 정도의 비율을 가지고 있나요?
◆ 박기태> 일단 ‘빌라’라는 게 법적 용어가 아니라서 조금 애매한 부분이 있습니다. 다만 현실적으로는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택을 합쳐서 빌라라고 부릅니다. 보면 2021년 기준으로 할 때 아파트 가구가 69.5%, 연립과 다세대가 14.8%, 다가구주택이 14% 정도 됩니다. 그러니까 지금 전체 거주 가구의 28% 정도를 담당하고 있고요. 특히 대도시일수록 수치가 점점 올라갑니다. 왜냐하면 단독주택이 줄거든요. 그래서 서울의 경우에는 35%가 조금 넘는 가구가 빌라에 거주를 하고 있습니다. 최고급 빌라도 물론 있죠. 그렇지만 대개는 비슷한 평수와 조건이면 아파트보다 가격이 조금 낮은 경우가 많아서 서민들의 주거에 중요한 기능을 하고 있습니다.
◇ 이승우> 아파트하고 단독주택을 뺀 주거 도시의 주거 형태가 빌라다. 법적 개념도 아니고, 사회문화적 개념이기는 한데요. 작년에 빌라왕 사태가 터지면서 사회적으로 엄청나게 문제를 야기하고 지금도 여파가 계속 미치고 있을 텐데요. 이 사태가 어떻게 발생했는지를 보고 넘어갈 수밖에 없겠네요.
◆ 박기태> 빌라왕 사태는 간단히 말씀드리면 한 사람이 거의 3,500채의 빌라를 소유를 하는 거예요. 사실 이런 사람들은 대부분 바지사장이고, 어떤 업체에서 기획을 하는 겁니다. 그러니까 빌라를 구매한 가격과 빌라에 대한 전세 보증금을 거의 비슷하거나 심지어는 혹은 역전하기도 하는 정도로 맞춰서 빌라를 많이 구매를 하고, 이 상태에서 일부러 범죄로 쓰기 위해서 이 바지사장들에게 뒤집어씌우고 보증금을 꿀꺽 하는 경우도 있었고요.
◇ 이승우> 지금 보면 국세청이나 부동산 등기를 담당하고 있는 등기소나 다 전산화가 되어있잖아요. 그 안에서 이상하다고 했을 거예요. 대단하다. 빌라를 몇 채를 사는 거야. 한 번에 100채씩 들여오네. 이렇게 이상하다는 것을 다 알았을 거예요. 그런데 문제 터지고 나서 보니까 3,500채 가까이 빌라를 소유하고 있는 상태였던 거죠?
◆ 박기태> 드러난 것만 그 정도고요. 훨씬 더 한 사람들도 있을 겁니다.
◇ 이승우> 근본적인 문제가 어떤 거죠?
◆ 박기태> 근본 문제는 ‘깡통전세’입니다. 말씀드렸던 건데, 흔히 말하기를 전세 보증금이 건물 가액의 80%보다 높으면 깡통전세라고 부릅니다. 이 자체는 아파트에서도 많이 발생해요. 아파트에는 사실 전세가가 매매가를 넘어가는 경우도 사실 많이 있죠. 그런데 문제는 이걸 알고 하는 거랑 모르고 하는 거의 차이인 거죠. 단지가 큰 아파트의 경우에는 실거래가가 기록되기 용이하고 또 거래에 있어서 디스코라든가 국민은행 부동산 실거래가에 검색을 하면 실제 실거래가가 얼마인지, 그래서 전세와 매매에 있어서 거래가를 기록하고 찾아보기가 굉장히 용이합니다.
◇ 이승우> 사실 한편으로 보면 은행에서 아파트는 담보대출을 많이 하다 보니까요. 담보대출 시세를 많이 조회하다 보니까 이걸 그냥 자체로 공개하자는 시스템이 된 것 같기도 해서요. 참 여러 가지로 감회가 새롭긴 한데, 계속 설명해 주시죠.
◆ 박기태> 그런데 아파트 같은 경우는 한 단지에 같은 평수면 큰 차이가 나지는 않습니다. 그러니까 몇 층인지, 몇 동인지 정도 보면 대충 금액을 알 수가 있거든요. 그런데 빌라는 실거래가를 알기가 굉장히 어려운 게 한 동, 두 동 이런 경우도 있고요. 아까 다가구주택이라고 그랬는데, 사실상 한 사람 이름으로 등기돼 있는 주택을 나눠서 임차료 주는 경우들도 있거든요. 그래서 상대적으로 실거래가를 알기가 힘듭니다. 비슷한 위치에 비슷한 평수다. 막상 가서 보면 고도 차이가 엄청나다든가, 아니면 건축 연도 차이가 엄청나다든가, 냄새가 난다든가. 수많은 문제들이 있어서 사실 가격을 알기가 조금 어려운 게 근본적인 문제입니다. 실거래가를 알기 어렵다는 걸 이용해서 전세가가 예를 들어 2억이라고 하면 감정가라든가 아니면 가짜 실거래가라든가. 사실상 빌라의 값어치가 1억 8천 정도밖에 안 되는데 2억 2천, 2억 3천, 2억 4천으로 높이는 경우들이 많이 발생을 하고요. 이렇게 되면 임차인 입장에서 보증금 돌려받기가 거의 불가능해지는 겁니다.
◇ 이승우> 말씀하신 게 맞아요. 동일하거나 비슷한 제품이 여러 가지가 있으면 그 가격을 비교해 볼 수가 있는데, 똑같은 제품인지의 자체를 알 수가 없고, 막상 가보면 완전히 천지차이일 수도 있고 완전히, ‘땡 잡았다’라고 하는 가격이 나온 것도 있고, 어떤 것은 ‘바가지 썼네’. 이게 구분이 안 되는 상태로 뒤섞여 있는 거잖아요. 그러라고 사실은 감정평가사가 있는 거 아닙니까? 감정평가사들은 뭐 했습니까
◆ 박기태> HUG라고 그러죠. 주택보증공사 대출을 받으려면 공시가격의 140%, 매매가 등으로 산정된 시세보다 전세금이 낮아야 됩니다. 문제는 신축빌라의 경우는 시세를 아예 알 수가 없죠. 그리고 소규모 빌라, 이런 경우도 사실 감정평가를 받아야 되거든요. 문제는 감정평가사들이 빌라왕 내지는 이런 분들과 짠 경우도 있고 일부러 짜지 않는 경우도 있지만, 이 감정가를 부당하게 높게 평가를 한 겁니다.
◇ 이승우> 국토부에서는 전세 사기에 가담한 감정평가사의 자격 박탈하는 법 개정을 하겠다고 했는데, 감정평가사가 전세 사기에서 직접 공모를 했는지, 아니면 자료만 받고서는 평가 의견을 써줘서 공신력만 더해준 건지. 그 부분에 대한 거는 어떻게 봐야 됩니까?
◆ 박기태> 완전히 평가하기는 사실 어려워요. 그래서 실제로 지금 국토교통부에서 징계하고 있는 것들도 정말 터무니없는 곳을 비교지로 선정을 해서 가격을 만든 경우, 이런 경우들에 대해서만 지금 예외적으로 처벌하고 있고요. 그런데 더 문제는 뭐냐면 HUG 입장에서도 마이너스가 많이 나게 되잖아요. 그러다 보니까 감정평가를 아무 데서나 받아오면 안 받겠다고 한 겁니다. 그들이 지정한 약 40개의 업체, 전국에 지금 한 3천 개가 넘는 업체가 있는데 40개 업체에서 감정평가를 받아온 것만 믿겠다. 그리고 더 슬픈 건 그 40곳마저도 사실 지금 꺼리고 있습니다.
◇ 이승우> 왜죠?
◆ 박기태> 잘못하면 징계 받을 수도 있잖아요. 무능한 건데 불법으로 말이 나올 수가 있지 않습니까? 네 그래서 제가 제 친구인 감정평가사 얘기를 들어보면, 자신도 40곳 중에 하나인데 우리는 안 한다는 거예요. 잘못해서 문제 생길 수 있으니까 우리는 안 하겠다.
◇ 이승우> HUG 보증을 못 받는다. 이런 얘기군요.
◆ 박기태> 그게 문제인 것이죠. 사실상 지금 감정평가를 받아야 HUG 대출을 받을 수 있는 거고, 지금까지도 그래왔는데, 40군데만 받고, 이 40군데 중에서도 사실 꺼리는 곳이 많고, 이러다 보면 감정평가가 이루어지지 않고, 그러면 결과적으로 HUG의 대출을 받지 못하게 됩니다. 그렇게 되면 더 큰 문제는 이 빌라의 전세로 사람들이 못 들어와서 공실이 생기게 되는 거고요. 공실이 생기면 빌라의 매매가 자체, 가치 자체가 떨어지게 되는 겁니다. 여기서 붕괴가 될 수도 있는 거죠. 매우 심각한 문제입니다.
◇ 이승우> 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 박기태 변호사와 함께 했습니다.
◆ 박기태> 감사합니다.
◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 사건 파일에서 여러분의 제보를 받고 있습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일, 함께 열겠습니다!