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전세사기 특별법 시행 100일, 영향은?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 안녕하세요, 사건 파일 이승우 변호사입니다! 각종 사건, 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 오늘 열어볼 사건 파일은 ‘전세사기’ 관련 사건입니다. ’사건파일‘ 오늘의 주제는 ’전세사기특별법‘입니다. 오랜 기간 유동성이 막대하게 공급되면서 세계 각국의 집 값은 크게 상승하였고, 전세보증금의 금액도 함께 크게 올랐습니다. 내가 담보로 제공한 전세보증금이 사라지게 된다면, 나는 나의 공간을 유지할 기반을 상실하게 되는 것이지요. 그 고통을 야기한 사회적 범죄, 전세사기사건에 대해서 법무법인 법승의 조은지 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요. 변호사님?
◆ 조은지 변호사(이하 조은지) > 네, 안녕하세요!
◇ 이승우 > 이제 전세사기가 남의 얘기가 아닌 바로 이웃의 얘기가 되어버렸는데요. 현재 피해 상황은 어떤가요?
◆ 조은지 > 최근 수원에서 발생한 전세사기 다들 들어보셨을 겁니다. 사건을 담당하는 경기남부경찰청 반부패 경제범죄수사대에 따르면, 사건의 고소인이 400명을 넘고 피해액은 600억이 넘었다고 하는데요. 수도권을 포함하여 전국에서 전세피해 사례가 속출함에 따라, 지난 6월 경 정부에서는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’, 일명 전세사기 특별법을 제정하였습니다. 한시법으로 시행 후 2년간 적용되는데요. 위 법에 따라 국가와 지차체등은 전세피해지원센터를 설치하여 운영하고 있습니다. 저는 경기도 전세피해지원센터에서 전문위원으로 매달 법률상담을 해오고 있습니다. 오늘은 전세사기피해자법의 내용, 전세사기피해자의 요건 등을 설명드리고자 합니다.
◇ 이승우 > 그럼 전세사기 특별법의 내용을 자세히 설명해주시죠.
◆ 조은지 > 전세사기 특별법은 전세사기 피해를 입은 임차인에게 경·공매 절차 등에 있어 특례를 부여하는 등 피해자를 지원하는 것을 핵심으로 합니다. 크게 4가지로 보시면 되는데요. 경공매 절차 지원, 신용 회복 지원, 금융 지원, 긴급 복지 지원입니다. 현장에서 상담을 하며 느낀바로는, 경·공매 절차 지원이나 긴급 복지 지원보다는, 신용회복 지원과 금융 지원에 대한 문의가 많았습니다. 대출을 받아 전세금을 낸 경우가 많아서 그런 것으로 보이는데요, 미상환금 분할상환이나 신용정보 등록 유예 지원, 저리로 주택구입자금을 대출받거나 신규로 전세자금 대출을 받을 수 있기 때문입니다.
◇ 이승우 > 특별법이 발표되고나서 ‘지원대상이 되기 어렵다’, ‘바늘구멍’이라는 표현까지 등장하고 있는데, 지원대상은 어떻게 되나요?
◆ 조은지 > 말씀드린 특별법상의 지원들은 특별법에서 규정하는 ‘전세사기피해자등’이 되어야 받을 수 있습니다. 전세사기피해자로 인정되기 위해서는 4가지 요건을 충족시켜야 하는데요, 4가지 요건은 ① 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘경우여야 하고, ②임대차보증금이 3억원 이하여야 하며, ③ 다수의 임차인에게 임대차보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나, 발생할 것이 예상되고, ④ 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우입니다. 현장에서 상담을 할 때는 제일 먼저 확인하는 부분입니다. 위 4가지 요건 중에 일부 요건만 갖춘 경우 제한적으로 지원을 받을 수 있는데요, 4번 요건이 ‘임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우’에 해당하지 않는 경우가 많았습니다.
◇ 이승우 > 다른 조건보다 네 번째 조건이 눈에 띄는데요. 임대인의 의도를 어떻게 증명을 할 수 있을까요? 임차인 입장에서 파악하기 힘들 것 같은데요.
◆ 조은지 > 이 4번째 요건은 사실 간단하게 말하면 ‘사기 혐의가 있느냐’라는 것인데요, 전세사기특별법은 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인들을 위한 법이라기 보다는 ‘전세사기’ 즉, 형법상 사기의 피해자들을 지원하기 위한 법률이기 때문입니다. 앞서 말씀드린 수원 전세사기와 같이 이미 수사가 개시된 건의 경우 4번 요건에 해당이 될 텐데, 단순히 보증금을 못 돌려받은 경우라던가, 임대인이 잠수를 탄 경우만 가지고서는 사기 혐의가 있다고 보기 어렵기 때문인데요. 사실 보증금을 못 돌려받는 임차인의 입장에서는 스스로 판단하기가 힘든 부분도 있습니다. 단순보증금 반환 채무불이행인지, 사기의 고의를 가지고 사기 범행을 한 것인지는 임대차계약 체결시 고지한 내용, 부동산의 권리관계 등을 복합적으로 검토해야 하는 문제이기 때문인데요. 제가 형사전문변호사로서 여러사건을 진행하지만, 사기사건은 고소대리하는 경우에도, 피고인을 변호하는 경우에도 특히 법리적인 주장과 사실적인 주장을 잘 구성해야 하는 사건에 속합니다.
◇ 이승우 > 오늘 ‘전세사기특별법’에 대해 얘기 나눠봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면요?
◆ 조은지 > 오늘 전세사기특별법의 지원내용과 지원요건, 실제 상담사례에서 느낀 점을 설명드렸습니다. 요약하자면, 전세사기특별법상의 지원을 받기 위해서는 임대인이 보증금을 주지 못하는 것이 민사사건이 아니라 형사사건 사기에 해당되어야 한다는 것입니다. 결국 임대인에 대한 수사가 개시되는 것이 해당 요건을 충족하는 가장 확실한 방법이므로 사기고소에 관하여 변호사의 조력을 받을 필요가 있겠습니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 조은지 변호사와 함께 했습니다.
◆ 조은지 > 감사합니다.
◇ 이승우 > 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사 였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!