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넘치는 상가 공실, 분양 문제?
◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 안녕하세요, 사건 파일 이승우 변호사입니다! 각종 사건, 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 오늘 열어볼 사건 파일은 ‘분양’ 관련 사건입니다. 부동산 경기가 하락하고, 기업의 실적 악화와 구조조정이 이어지고 있습니다. 비대면 근무의 확대와 맞물려서 오피스와 상가의 공실률이 점차 올라가고 있습니다. 상가가 분양되었더라도 그 상가 분양의 정보가 수분양자에게 전달된 내용과 전혀 다른 부분이 있었다면, 그 분양 자체를 취소하고, 형사적으로 고소하여 문제를 해결할 수 있을까요? 법무법인 법승의 박기태 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요. 변호사님?
◆ 박기태 변호사(이하 박기태) > 네, 안녕하세요?
◇ 이승우 > 거리를 지나가보면 상가 공실이 눈에 띄는 요즘입니다. 상가 공실 문제가 어느 정도인지 설명하면서 시작해보죠.
◆ 박기태 > 현재 상가 공실문제가 매우 심각합니다. 기존에는 활발했으나 인기가 떨어진 상권인 동대문 패션타운 상권의 의류 집합상가는 공실률이 90%에 달하는 곳이 있을 정도로 심각한 공실 문제를 겪고 있고, 겉으로는 활발해 보이는 상권들조차 예외는 아닙니다. 9,510가구가 밀집해 있고 입주가 시작된지 얼마 되지 않았으며 지하철 8호선이 붙어 있는 역세권인 헬리오시티 상가조차 공실률이 10%에 달하고, 이에 따라 서울 강남권 집합상가의 투자수익률이 0.85%에 불과할 정도로(2022년 4분기 기준) 상가 분양을 받은 사람들은 큰 피해를 입고 있습니다.
◇ 이승우 > 이런 상가 공실로 여러 입장에서 피해를 보고 있죠?
◆ 박기태 > 공실 문제가 심각하다는 것은, 상가를 소유한 사람들이 임차인을 구하지 못하여 어려움을 겪고 있다는 의미이기도 하지만, 신규 상가를 분양하는 시행사들이 분양받을 소유주를 찾지 못하여 어려움을 겪는다는 의미이기도 합니다. 시행사들은 주택 분양을 통해서는 큰 이득을 보지 못하고 상가 분양을 통해 이윤을 거두는 경우가 많으므로, 상가 분양의 성적은 사실상 시행사의 생존 문제와 직결되어 있습니다.
◇ 이승우 > 이런 공실 문제가 이어지면서 상가 분양 사기도 일어나고 있다고요?
◆ 박기태 > 맞습니다. 시행사들 중 사기성의 광고 등을 통하여, 자신들의 어려움을 수분양자에게 떠넘기는 경우가 있고, 이에 따라 상가를 분양받았다가 피해를 입는 경우가 많습니다. 이러면 분양을 받은 사람들은 대부분 거액의 빚을 떠안고, 임차인도 들어오지 않거나 염가에 임차인을 들일 수 밖에 없는데, 앞으로도 오랫동안 빚과 이자에 시달리게 됩니다.
◇ 이승우 > 상가 분양사기는 어떤 식으로 이루어지는 건가요?
◆ 박기태 > 상가분양사기의 가장 흔한 유형은 ‘임대수익보장 광고’입니다. 물론 모든 임대수익보장 광고가 사기는 아닙니다. 보통은 3개월은 서비스로 월세를 받지 않고, 이후 21개월 간 임대수익을 보장한다고 하는 경우가 많은데요, 정말로 21개월 간 임대수익이 나지 않는다면, 계약을 해제할 수 있는 경우라면 사기라고 볼 수 없습니다. 그러나 임대수익을 보장한다는 말만 있을 뿐 임차인이 없거나 월세를 내지 않아도 계약을 해제할 수 없는 경우가 많은데. 이는 ‘임대수익 보장’이라 보기 어려우므로 절대로 조심하셔야 합니다.
그리고 임대수익이 나지 않을 경우 상가분양계약을 해제할 수 있다고 계약서에 기재된 경우에도, 임대인(수분양자)의 귀책사유가 있으면 해제할 수 없다고 기재된 경우가 대부분인데, 이를 이용한 사기도 있습니다. 시행사나 분양대행사가 주선하여 입점한 임차인이 도무지 받아들일 수 없는 요구를 하고, 이를 임대인이 들어주지 않으면 바로 퇴거한 후 월세를 지급하지 않는 경우인데요, 이 경우 임대인(수분양자)가 시행사에 계약 해제 요구를 하면 임대인의 귀책사유로 인한 것이라면서 계약 해제를 거부하는 경우가 많습니다. 실제 제가 담당했던 사건 중에는 입점한 업체가 사실 사기 업체로 처음부터 월세를 제대로 지급할 의사가 없었고, 시행사와 모의하여 임대인이 받아들일 수 없는 요구를 일부러 한 경우도 있었습니다.
◇ 이승우 > 이런 경우 임대인 입장에서 대응할 수 있는 방법이 있나요?
◆ 박기태 > 판례를 보면, 분양광고는 계약이 아닌 ‘청약의 유인’에 불과하고, ‘임대수익 보장’이라는 문구는 다소의 과장, 허위 광고일 뿐 기망행위가 아니어서 사기나 불법행위가 아니라고 판시한 대법원 판례(99다55601, 55618)가 있어서, 임대수익 보장이라고 쓴 글 이유로 계약을 해제할 수는 없다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 이후 하급심 판례를 살피면, 계약서에 임대수익 보장 내용이 있는데 귀책사유가 있다고 핑계를 잡은 경우에는 해제가 가능한 경우가 많고, 설령 계약서에 임대수익 보장 내용이 적혀 있지 않더라도, 시행사와 수분양자가 지속적으로 ‘임대수익 보장’이 계약의 중요 일부인 것처럼 대화한 것이 명확하다면. 계약의 일부로 인정하여 계약의 해제를 인정하는 경우가 존재하고, 합의를 통해 계약의 해제나 보상금 지급을 이루어내는 경우도 많이 있습니다. 그러니 쉽게 포기하지는 마시길 추천드립니다.
◇ 이승우 > 이런 유형 말고도 ‘입점완료’되었다고 광고하는 것도 분양 사기일 가능성이 있다고요?
◆ 박기태 > 상가분양사기의 다른 유형은 입점확정 또는 임대확정 광고입니다. 이는 임대수익보장에 비해 덜 노골적이지만 그만큼 더 위험합니다. 보통 시행사의 이름은 잘 알려져 있지 않으므로, 시행사는 대기업 시공사의 이름을 걸고 광고를 하면서, 누구나 알 수 있고 신뢰할 수 밖에 없는 업체가 입점 확정되었다고 광고를 합니다. 그러나 임대차계약서를 쓰기 전에는 ‘입점 확정’이라는 말은 공수표에 불과할 수 있어서, 작성한 계약서에 해당 업체가 입점하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용이 들어가지 않는 한 그 업체가 실제로 입점할지는 알 수 없습니다. 결국 업체가 입점하지 않고 공실이 되는 경우가 문제가 됩니다. 그리고 비슷한 유형으로, 상가입점완료. 즉, 시행사가 실제로 업체 입점을 시켰는데(입점 완료) 업체가 이런저런 핑계로 제대로 월세를 내지 않고 버티거나 폐점하는 경우입니다. 이런 업체들은 겉보기에만 그럴싸한 외향을 갖추고 있으나 그 속은 문제가 있는 회사들이 대부분이고, 업체가 시행사로부터 입점에 대한 대가를 받는다는 특징이 있습니다. 최근 꽤 알려진 외식업체가 이런 목적을 위해 사용되는 업체라는 점이 밝혀지는 일도 일어나고 있습니다. 이 업체는 시행사로부터 인테리어비 명목으로 거액을 받고, 시행사는 외식업체와 임대차계약까지 체결했다면서 광고하여 일반적인 경우보다 더 높은 금액으로 상가를 분양합니다. 그러나 이 업체는 3개월 보너스 영업기간이 마치자마자 이런저런 핑계를 대어 월세를 내지 않았는데, 알고 보니 이 모든 것이 미리 계획된 것이었음이 밝혀진 것입니다.
◇ 이승우 > 오늘 ‘상가 분양 사기’에 대해 얘기 나눠봤는데요. 마지막으로, 관련해서 법적 조언을 해주신다면?
◆ 박기태 > 우선은 임대수익이 나지 않을 경우에 계약을 해지할 수 있는지 계약서를 잘 살펴야 할 것입니다. 약관처럼 만들어진 계약서를 내밀고 ‘임대가 되지 않을 경우 해제’등의 내용을 넣어 달라고 하면 안 된다고 하는 경우가 있을 텐데, 정말 계약의 일부가 되려면 계약서에 쓰기를 요구하셔야 합니다. 그리고 시공사 이름만 보지 마시고 시행사가 어떤 곳이고 어떤 전적이 있는지 검색해보시고, 입점하기로 한 업체가 어떤 곳인지 잘 살펴야 할 것입니다. 그리고 구체적인 광고, 시행사에서 했던 말 등을 제대로 모아 두셔야 나중에 문제가 생겨도 대응이 용이합니다. 또 이미 상가분양사기를 당하셨으면, 주변 이야기를 듣고 포기하는 경우가 많은데 쉽사리 포기하지 않는 것이 좋습니다. 수사를 해 보면 ‘임대 확정’이라고 했는데 MOU나 가계약서가 없는 경우도 많고, 휴대폰 포렌식 등을 통해서 실제 임대차 의사가 없음이 밝혀진 경우들도 있습니다. 이런 경우들이 생각보다 많으므로, 포기하지 말고 권리를 찾으시기 바랍니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 박기태 변호사와 함께 했습니다.
◆ 박기태 > 감사합니다.
◇ 이승우 > 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사 였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!